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原标题:必威免费开户 : 普洛斯中国控股有限公司年报(截至2019年12月31日止12个月)-中文翻译件

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普洛斯中国控股有限公司
截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
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2. 主要会计政策
(a) 合规声明
本财务报表是按照香港会计师公会颁布的所有适用的《香港财务报告准则》(此统称包含所有
适用的个别《香港财务报告准则》、《香港会计准则》和诠释)、香港公认会计原则和香港
《公司条例》的规定编制。以下是本集团采用的主要会计政策概要。

香港会计师公会颁布了若干新订和经修订的《香港财务报告准则》。这些准则在本集团和本公
司当前的会计期间开始生效或可供提早采用。在与本集团有关的范围内初始应用这些新订和经
修订的准则所引发的当前和以往会计期间的任何会计政策变动,已于本财务报表内反映,有关
资料载列于附注 2(c) 。

(b) 财务报表的编制基准
诚如本公司日期为 2018 年 12 月 20 日刊发的公告所载,本公司及本集团的财政年度结算日由
3 月 31 日更改为 12 月 31 日,旨在使其与本集团于中华人民共和国注册成立及营运之主要附
属公司的财务年度结算日一致,而该主要附属公司需按法定要求以 12 月 31 日为财务年度结算
日。因此,当前会计期间涵盖由 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日的 12 个月。由于在合
并综合利润表、合并权益变动表、合并现金流量表及相关附注所示比较金额涵盖由 2018 年 4
月 1 日至 2018 年 12 月 31 日止九个月期间,所以未能完全与本期间所列示之金额作比较。

自 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日止年度合并财务报表包括本公司及其子公司 (统称为
“本集团”) 及本集团之联营企业与合营企业之权益。

除以下资产与负债是按公允价值入账 (见下文所载的会计政策) 外,本财务报表的编制均以历史
成本作为计量基准:
- 权益工具 (参阅附注 2(h)) ;
- 投资性房地产 (参阅附注 2(j))) 。

非流动资产和持有待售的处置组合是以账面金额和公允价值减去出售成本后所得数额两者中的
较低者入账 (参阅附注 2(z)) 。

本公司的功能货币为人民币。这些财务报表以美元列示,并四舍五入至最接近的千位数。所有
以美元列示的财务信息已按照附注 2(x) 所载列的会计政策予以换算。


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2.主要会计政策(续)
管理层需在编制符合《香港财务报告准则》的财务报表时作出会对会计政策的应用,以及资
产、负债、收入和支出的报告数额构成影响的判断、估计和假设。这些估计和相关假设是根据
以往经验和管理层因当时情况认为合理的多项其他因素作出的,其结果构成了管理层在无法依
循其他途径实时得知资产与负债的账面值时所作出判断的基础。实际结果可能有别于估计数
额。

管理层会持续复核各项估计和相关假设。如果会计估计的修订只是影响某一期间,其影响会在
该期间内确认;如果修订对当前和未来期间均有影响,则在作出修订的期间和未来期间确认。

有关管理层在应用《香港财务报告准则》时作出的对本财务报表有重大影响的判断,以及主要
的估计数额不确定因素的讨论内容,载列于附注3。

(c)会计政策的变更
香港会计师公会颁布了一系列新的香港财务报告准则修订,其中香港财务报告准则第16号
《租赁》和相关诠释于本集团的本会计期间首次生效。

除与香港财务报告准则第16号同一时间采纳的香港财务报告准则第16号之修订对合并资产负
债表具有重大影响外,集团并无采用任何于今个会计期间尚未生效的修订、新准则或诠释。

香港财务报告准则第16号《租赁》
香港财务报告准则第16号取代香港会计准则第17号《租约》及相关解释香港国际财务报告准
则第4号《判断某项安排是否包含租约》、香港(新加坡会计准则) 第15号《经营租约——激
励措施》及香港(新加坡会计准则) 第27号《评估涉及租约法律形式的交易的实质》。它为承
租人引入了一个单一的会计模型,要求承租人确认除租赁期不超过12个月的租赁(“短期租
赁”) 和低价值资产租赁外所有的租赁使用权资产和租赁负债。对于出租人会计处理要求,香
港财务报告准则第16号与香港会计准则第17号提出的基本一致。

香港财务报告准则第16号还引入了额外的定性和定量披露要求,目的是使财务报表使用者能
够评估租赁对一个实体的财务状况、财务业绩和现金流量的影响。


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2.主要会计政策(续)
本集团自2019年1月1日起执行《香港财务报告准则》第16号新租赁准则,并采用简化的
追溯调整法进行调整,根据首次执行新租赁准则的累积影响数,调整2019年1月1日留存收
益及财务报表其他相关项目金额。对可比期间信息不予调整并继续按照香港会计准则第17号
准则进行列报。

关于前期会计政策变更的实质和影响以及所采用的过渡方案的进一步诠释如下:
a.租赁的新定义
租赁的确认主要与控制权的概念相关。根据香港财务报告准则第16号有关租赁的定义,
如果一份合同在一段期间内,为换取对价而让渡一项可识别资产使用的控制权,则该合
同是一项租赁或包含一项租赁。如果客户既有权主导可识别资产的使用,也有权在整个
使用期间从可识别资产的使用中获取几乎所有的经济利益,则该客户获取了对于该项资
产的控制权。

本集团对2019年1月1日及以后签订或变更的租赁合同将采用香港财务报告准则第16
号中的租赁定义进行评估。对于2019年1月1日之前签订的租赁合同,本集团采用可
行权宜方法,沿用之前对现有合同是否为租赁或包含租赁所做的评估。对于之前已经按
照香港会计准则第17号确认包含租赁的合同,应适用香港财务报告准则第16号,对于
之前按照香港会计准则第17号确认的不包含租赁的合同,仍应视作豁免合同进行会计处
理。

b.作为承租人的会计处理和过渡性影响
与香港会计准则第17号相同,在香港财务报告准则第16号中承租人将不再区分融资租
赁及经营租赁。相反,当本集团是承租人时,本集团须将所有租约资本化,包括以前根
据香港会计准则第17号分类为经营租赁的租约,但短期租赁(即租期为12个月或以下)
及低价值资产的租赁除外。香港财务报告准则第16号将主要影响本集团作为租约承租人
就物业、厂房及设备(现时分类为经营租赁) 的会计处理方法。关于公司如何应用承租人
会计的解释,见附注2(l)(i)。

在过渡至香港财务报告准则第16号(2019年1月1日) 之日,本集团确定了剩余租赁期
限的长度,并按剩余租赁付款的现值计量了先前归类为经营租赁的租赁负债。剩余租赁
期限大多不足1年,首次申请累计影响不大,未重述截至2019年1月1日的期初权益
余额。


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2.主要会计政策(续)
为方便向香港财务报告准则第16号过渡,本公司在首次适用香港财务报告准则第16号
之日,适用了以下认可豁免及实际权宜之计:
(i)对于剩余租赁期在香港财务报告准则第16号首次适用之日起12个月内结束,即
租赁期在2019年12月31日或之前结束的租赁合同,本集团选择不适用香港财务
报告准则第16号中有关租赁负债和使用权资产确认的要求;
(ii)在衡量香港财务报告准则第16号首次适用之日的租赁负债时,本集团对具有合理
相似特征的租赁组合(如在类似经济环境中具有类似类别标的资产的类似剩余租赁
期限的租赁)采用单一贴现率;以及
(iii)在衡量香港财务报告准则第16号首次适用之日的使用权资产时,本集团依赖于截
至2018年12月31日对繁重合同条款的先前评估,作为进行减值审查的替代方
法。

c.对公司财务结果和现金流量的影响
在使用权资产和租赁负债于2019年1月1日初始确认后,本公司作为承租人须确认租
赁负债未清余额产生的利息费用以及使用权资产的折旧,而不是以前的政策,即在租赁
期内按直线法确认经营租赁产生的租赁费用。与本年度采用香港会计准则第17号时的公
司财务结果相比,这对本公司损益表和其他综合收益中报告的经营利润产生了积极影
响。

在现金流量表中,公司作为承租人需要将根据资本化租赁支付的租金分成资本要素和利
息要素(见附注24(b))。这些要素被归类为融资现金流出,类似于以前根据香港会计准
则第17号被归类为融资租赁的租赁被视为融资现金流出,而不是像香港会计准则第17
号下的经营租赁那样被归类为经营现金流出。虽然总现金流量不受影响,但采用《香港
财务报告准则第16号后,现金流量表内现金流量的列报方式发生重大变化(见附注
24(c))。

d.租赁投资性房地产
根据香港财务报告准则第16号,当持有所有租赁物业以赚取租金收入和/ 或资本增值
时,本集团须将所有租赁物业作为投资物业(“租赁投资物业”) 。采用香港财务报告准
则第16号对本集团的财务报表没有重大影响,因为本集团先前选择采用《香港会计准则
第40号:投资性房地产》来说明截至2018年12月31日为投资目的而持有的所有租赁
房地产。因此,这些租赁投资性房地产继续以公允价值计量。


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2.主要会计政策(续)
e.作为出租人的会计处理
除出租上文第d段所述的投资性房地产外,本集团还出租若干车辆项目作为经营租赁的
出租人。适用于本集团作为出租人的会计政策与香港会计准则第17号的会计政策基本保
持不变。

香港财务报告准则第16号规定,当本集团作为转租安排的中间出租人时,需参照主租赁
产生的使用权资产将转租赁分类为融资租赁或经营租赁,而不是参照资产本身。采用香
港财务报告准则第16号对本集团在这方面的财务报表没有重大影响。

(d)子公司和少数股东权益
子公司是指受本集团控制的实体。当本集团因参与实体业务而承担可变动回报的风险或因此享
有可变动回报,且有能力通过向实体施加权力而影响该等回报时,则本集团控制该实体。在评
估本集团是否拥有上述权力时,仅考虑(本集团和其他方所持有的) 实质权利。

于子公司的投资由控制开始当日至控制终止当日在合并财务报表中合并计算。集团内部往来的
结余、交易和现金流量,以及集团内部交易所产生的任何未变现利润,会在编制合并财务报表
时全部抵销。集团内部交易所引致未变现亏损的抵销方法与未变现收益相同,但抵销额只限于
没有证据显示已出现减值的部分。

少数股东权益是指并非由本公司直接或间接拥有的子公司权益,而本集团并没有与这些权益的
持有人订立任何可导致本集团整体就这些权益而承担符合金融负债定义的合约义务的额外条
款。就每项企业合并而言,本集团可选择按子公司的可辨别资产净值的公允价值或少数股东所
占子公司可辨别资产净值的比例计量少数股东权益。

少数股东权益在合并资产负债表内的权益项目中,与本公司股东应占的权益分开列示。少数股
东所占本集团业绩的权益,会按照本年损益总额和综合收益总额在少数股东与本公司股东之间
作出分配的形式,在合并损益表和合并损益及其他综合利润表中列示。来自少数股东权益持有
人的贷款和对这些持有人的其他合约义务是按负债的性质,根据附注2(r) 或2(s) 在合并资产
负债表内列为金融负债。

本集团于子公司的权益变动,如不会导致丧失控制权,便会按权益交易列账,并在合并权益项
目中调整股东及少数股东权益的数额,以反映相对权益的变动,但不会调整商誉,亦不会确认
损益。


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2.主要会计政策(续)
当本集团丧失对子公司的控制权时,按出售有关子公司的全部权益列账,由此产生的收益或亏
损在损益中确认。在丧失控制权日期所保留有关子公司的权益,按公允价值确认,此笔金额在
初始确认金融资产(参阅附注2(h)) 时当作公允价值,或(如适用)在初始确认于联营公司或合
营企业的投资(参阅附注2(f))时当作成本。本公司资产负债表所示于子公司的投资,是按成本
减去减值亏损(参阅附注2(m)) 后入账,但划归为持有待售(或已计入划归为持有待售的处置组
合) (参阅附注2(z)) 的投资除外。

(e)受同一控制实体的企业合并
对于在集团控股股东统一控制下的实体,因该等实体之间权益转让导致的企业合并按照并购在
最早的列报比较期间即已发生的原则进行会计处理,或者,也可以从同一控制确立之日起进行
会计处理。购置的资产和负债按照之前本集团控股股东的合并财务报表确认的账面金额予以入
账。被收购实体的权益组成部分被添加至本集团相同组成部分中,除非被收购实体的股本被纳
入其他备用金的合并备用金。就并购支付的所有现金直接计入权益账户。

(f)联营公司和合营企业
联营公司是指本集团或本公司对其有重大影响,但没有控制或共同控制其管理层的实体;重大
影响包括参与其财务和经营决策。

合营企业是一项安排,据此本集团或本公司与其他方协议分享对此项安排的控制权,并享有此
项安排的资产净值。

于联营公司或合营企业的投资是按权益法记入合并财务报表,但划归为持有待售(或已计入划
归为持有待售的处置组合) (参阅附注2(z)) 的投资除外。按照权益法,有关投资以成本初始入
账,并就本集团于收购日所占被投资公司可辨别资产净值的公允价值超过投资成本的数额(如
有) 作出调整,然后就本集团所占被投资公司资产净值的收购后变动以及与这些投资有关的任
何减值亏损作出调整(参阅附注2(g) 和2(m))。于收购日超过成本的任何数额、本集团年内所
占被投资公司的收购后税后业绩和任何减值亏损在合并损益表中确认,而本集团所占被投资公
司的收购后税后其他综合收益项目则在合并损益及其他综合利润表中确认。

当本集团对联营公司或合营企业承担的亏损额超过其所占权益时,本集团所占权益便会减少至
零,并且不再确认额外亏损;但如本集团须履行法定或推定义务,或代被投资公司作出付款则
除外。就此而言,本集团所占权益是以按照权益法计算投资的账面金额,以及实质上构成本集
团在联营公司或合营企业投资净额一部分的长期权益为准。


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2.主要会计政策(续)
本集团与联营公司和合营企业之间交易所产生的未变现损益,均按本集团于被投资公司所占的
权益比率抵销;但如有未变现亏损证明已转让资产出现减值,则会实时在损益中确认。

如果于联营公司的投资变为于合营企业的投资或于合营企业的投资变为于联营公司的投资,则
无须重新计量保留权益。反之,有关投资继续以权益法核算。

在所有其他情况下,当本集团不再对联营公司有重大影响力或对合营企业实施共同控制时,按
出售有关被投资公司的全部权益列账,由此产生的收益或亏损在损益中确认。在丧失重大影响
力或共同控制权日期所保留有关前被投资公司的权益,按公允价值确认,此笔金额在初始确认
金融资产(参阅附注2(h)) 时当作公允价值。

本公司资产负债表所示于联营公司和合营企业的投资,是按成本减去减值亏损(参阅附注
2(m)) 后入账,但划归为持有待售(或已计入划归为持有待售的处置组合) (参阅附注2(z)) 的投
资除外。

(g)商誉
商誉是指(i)超过(ii)的数额:
(i)所转让代价的公允价值、于被收购方的少数股东权益数额及本集团以往持有被收购方股
本权益的公允价值三者合计;
(ii)被收购方可辨别资产和负债于收购日计量的的公允价值净额。

当(ii)大过于(i)时,超出的数额实时在损益中确认为议价收购的收益。

商誉是按成本减去累计减值亏损后列账。企业合并产生的商誉会分配至预期可透过合并的协同
效益获利的每个现金产出单元或现金产出单元组别,并且每年接受减值测试(参阅附注
2(m)) 。

当年内处置的现金产出单元的任何应占购入商誉均包括在处置项目的损益内。


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(h)其他债务和权益证券投资
本集团和本公司有关债务和权益证券投资(于子公司、联营公司和合营企业的投资除外) 的政策
如下:
债务和权益证券投资在购买日/ 处置日确认/ 终止确认。除非投资以公允价值计量且其变动计
入当期损益(交易成本计入当期损益) ,否则,这些投资是以公允价值加直接交易成本初始列
账。本集团确认金融工具的公允价值的方法参见附注31(f)。这些投资其后按所属分类以下列
方式入账。

(i)除权益工具外的投资
本集团的非权益性投资分类如下:
-以摊余成本计量之金融资产,倘持有投资的目的为收取合约现金流量,即纯粹为获得本金
及利息付款。投资所得利息收入使用实际利率法计算(参见附注2(w)(v)) ;
-按公允价值计入其他综合收益-可划转,倘投资的合约现金流量仅包括本金及利息付款,且
投资乃于其目的为同时收取合约现金流量及出售的业务模式中持有。公允价值变动于其他
综合收益确认,惟预期信贷亏损、利息收入(使用实际利率法计算) 及汇兑收益及亏损于损
益确认。当投资被取消确认,于其他综合收益累计的金额从权益划转至损益;
-按公允价值计入损益,倘投资不符合按摊销成本计量或按公允价值计入其他综合收益(可划
转) 的标准。投资的公允价值变动(包括利息) 于损益确认。

(ii)权益工具
于股本证券的投资分类为按公允价值计入损益,除非股本投资并非持作买卖用途,且于初次确
认投资时,本集团选择指定投资为按公允价值计入其他综合收益(不可划转),以致公允价值的
后续变动于其他综合收益确认。有关选择乃按工具个别作出,惟仅当发行人认为投资符合权益
定义时方可作出。于作出有关选择后,于其他综合收益累计的金额继续保留于公允价值储备
(不可划转),直至投资被出售为止。出售时,于公允价值储备(不可划转) 累计的金额转拨至保
留盈利,而非透过损益账划转。

来自股本证券(不论分类为按公允价值计入损益或按公允价值计入其他综合收益(不可划转))投
资的股息,均于损益确认为其他收入(参见附注2(w)(iv)) 。


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(i)物业、厂房及设备
下列自用物业以重估价值列示,即重估之日的公允价值减去所有后续累计折旧:
-自用建筑
重估应定期进行,以确保这些资产的账面价值与报告期末采用公允价值确定的账面价值无重大
差异。

其他不动产,厂房和设备项目以成本减累计折旧和减值损失列示:
除下列情况,对自用物业的重估产生的变化通常在其他综合收益中处理,并分别计入所有者权
益中的物业重估增值储备:
-当重估减值时,超出以前年度已确认的与该资产相关的其他综合收益的部分计入损益;
-当重估增值时,如先前已将该资产的重估减值计入损益,则该盈余也计入损益。

自行建造的不动产,厂房和设备的成本包括材料,直接人工,初步估计费用,如适用,还应包
含拆卸和搬移以及恢复场地费用,以及按照适当比例分配的生产间接费用和借款费用(见附注
2(y)) 。

固定资产,厂房和设备的报废或处置产生净处置收益与该项目的账面价值之间的收益或者损失
在报废或处置之日计入当期损益。任何相关的重估盈余都将从重估储备转至留存收益,不会重
分类至损益。

折旧是在不动产,厂房和设备的估计可使用年限(2至20年) 内,使用直线法冲销其成本或估
值减去估计的残值(如果有) 。

如不动产,厂房和设备的某部分具有不同的使用寿命,则该项目的成本或估值应在各部分之间
合理分配,并且分别进行折旧。资产的使用寿命和残值(如有) 均需每年进行一次检查。

(j)投资性房地产
投资性房地产是持有目的在于赚取租金收益或资本增值或两者兼具的房地产,包括已建成的投
资性房地产、重新调整中的投资性房地产、开发中的房地产以及为开发而持有的土地。用于在
正常业务过程中出售、用于生产或提供货物或服务,或者用于管理用途的房地产不属于投资性
房地产。


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2.主要会计政策(续)
为开发而持有的土地是指为获取40至50年期的土地使用权而向中国政府支付的预付租金。与
该等使用权相关的预付租金按购置成本进行初始入账。

(i)已建成或重新调整中的投资性房地产
已建成或重新调整中的投资性房地产按照公允价值计量,其变动计入损益。相关的租金收益按
照附注2(w)所载列的方式入账。

(ii)开发中的房地产和为开发而持有的土地
为未来用作投资性房地产而正在建设或开发的房地产按成本进行初始入账,包括交易成本,后
续计量时按照公允价值入账,其变动计入损益。

对于开发中的房地产,其成本由已明确识别的成本组成,包括土地使用权的购置成本、总开发
成本、材料物资成本、工资与其他间接费用,以及适当比例的资本化管理费用和借款费用(见
附注2(y)) 。

在出售投资性房地产时,将净处置收入与房地产账面价值之间的差额计入损益。

(k)无形资产(商誉除外)
本集团购入的且有既定期限的其他无形资产按成本减去累计摊销和减值亏损(参阅附注2(m))
后入账。内部产生的商誉和品牌的开支在其产生的期间内确认为支出。

有既定可用期限的无形资产摊销按直线法于资产的预计可用期限内在损益中列支。以下有既定
可用期限的无形资产由可供使用当日起,在预计可用期限内摊销:
商标20年
竞业禁止协议相关协议期限内
运营许可证及设计资质相关受益期限内
本集团于每年复核摊销的期限和方法。

(l)租赁
在合同开始时,公司评估合同是否是,或包含租赁。如果合同转让了在一段时间内控制已确认
资产使用的权利以换取对价,则合同就是,或包含租赁。在客户既有权直接使用已确认的资
产,又有权从中获得实质上所有经济利益的情况下,控制权即被转移。


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(i)作为承租人
(A)自2019年1月1日起适用的政策
如果合同包含租赁部分和非租赁组件部分,本公司选择不将非租赁部分分开,并将每个
租赁部分和任何关联的非租赁部分作为所有租赁的单个租赁部分进行核算。

在租赁开始日,本公司确认使用权资产和租赁负债,但租赁期不超过12个月的短期租赁
和低价值资产租赁除外,这些租赁对本公司来说是机动车辆和办公家具。当本公司就一
项低价值资产订立租赁协议时,本公司决定是否在租赁基础上对该租赁进行资本化。与
未资本化的租赁相关的租赁付款在租赁期内系统地确认为费用。

在租赁资本化的情况下,租赁负债最初按租赁期内应付租赁款的现值确认,并使用租赁
中隐含的利率贴现,如果该利率不能很容易确定,则使用相关的增量借款利率贴现。初
始确认后,租赁负债按摊余成本计量,利息费用采用实际利率法计算。不依赖于指数或
费率的可变租赁付款不包括在租赁负债的计量中,因此在其发生的会计期间计入损益。

当租赁资本化时确认的使用权资产按成本进行初始计量,包括租赁负债的初始金额加上
在开始日期或之前支付的任何租赁款项,以及产生的任何初始直接成本。在适用的情况
下,使用权资产的成本还包括拆除和移除标的资产或恢复标的资产或其所在地的成本估
计,折现为其现值,减去收到的任何租赁激励。使用权资产随后按成本减去累计折旧和
减值损失列示(见附注2(i)) ,但下列类型的使用权资产除外:
-符合投资性房地产定义的使用权资产按照附注2(j) 的规定以公允价值计量;
-与租赁土地权益相关的使用权资产,其中土地权益作为存货持有,按照附注2(n) 以成
本与可变现净值两者中较低者入账。

当未来租赁付款因指数或利率变化而发生变化,或公司对剩余价值担保项下预计应付金
额的估计发生变化,或公司是否合理确定行使购买、延期或终止选择权。以这种方式重
新计量租赁负债时,对使用权资产的账面价值进行相应调整,使用权资产的账面价值减
记至零的,计入损益。

在财务报表中,本公司列示与类似标的资产在同一项目内的使用权资产,并分别列示租
赁负债。


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(B) 2019年1月1日前适用的政策
在比较期间,作为承租人,如果租赁实质上将所有权的所有风险和回报转移给公司,则
公司将租赁归类为融资租赁。实质上未将所有权的所有风险和报酬转移给公司的租赁被
归类为经营租赁,但以下情况除外:
-根据经营租赁持有的财产,如果符合投资性财产的定义,则按财产分类为投资性财
产,如果归类为投资性财产,则按融资租赁持有的财产分类(见附注2(j));以及
-根据经营租赁持有供自己使用的土地,其公允价值不能与租赁开始时位于该土地上的
建筑物的公允价值分开计量,除非该建筑物也明确地根据经营租赁持有,否则该土地
应被视为根据融资租赁持有。就这些目的而言,租约的开始时间是公司首次订立租约
或从先前承租人接管租约的时间。

如果本公司根据融资租赁获得资产使用权,则代表租赁资产公允价值的金额,或如果较
低,则代表此类资产最低租赁付款现值的金额,确认为不动产、厂房和设备,相应的负
债,扣除融资费用后,记录为融资租赁。折旧按相关租赁期内注销资产成本的比率计
提,如果公司可能获得资产所有权,则按附注2(i) 所述的资产寿命计提。减值损失按照
附注2(i) 所述会计政策进行会计处理。租赁付款中隐含的融资费用在租赁期内计入损
益,以便对每个会计期间的债务余额产生一个近似恒定的定期收费率。或有租金在其发
生的会计期间计入损益。

如果本公司使用了根据经营租赁持有的其他资产,ek娱乐游戏网官网:则根据租赁支付的款项在租赁期所涵
盖的会计期间内等额分期计入损益,除非另一种基础更能代表从租赁资产中获得的利益
模式。已收到的租赁奖励在损益中确认为总净租赁付款的组成部分。或有租金在其发生
的会计期间计入损益。

(ii)作为出租人
当公司作为出租人时,公司在租赁开始时确定每份租赁是融资租赁还是经营租赁。如果租赁实
质上将标的资产所有权附带的所有风险和报酬转移给承租人,则该租赁被归类为融资租赁。如
果情况并非如此,则该租赁被归类为经营租赁。

当合同包含租赁和非租赁组成部分时,公司在合同中以相对独立的销售价格将对价分配给每个
组成部分。经营租赁的租金收入根据附注2(v)(i) 确认。


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2.主要会计政策(续)
如果折现的影响重大,预期现金不足额将使用以下折现率折现:
-固定利率财务资产、应收账款及其他应收款项:初始确认时的实际利率或其近似值;
-浮动利率财务资产:当前的实际利率;
-应收租赁款项:计量应收租赁款时使用的折现率;
-贷款承诺:针对现金流量特定风险调整的当前无风险利率。

在计量预期信用损失时,企业需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限。

在计量预期信贷亏损时,集团考虑合理及有理据而无需付出不必要的成本或资源获得的数据。

这包括过去事件、当前状况和未来经济状况预测等资料。

信贷亏损基于下列其中一个基准计量:
-12个月的预期信贷亏损:预计在结算日后12个月内可能发生的违约事件而导致的亏损;及
-整个存续期的预期信贷亏损:预计该等采用预期信贷亏损模式的项目在整个存续期内所有
可能发生的违约事件而导致的亏损。

应收账款、租赁应收款及合同资产的亏损拨备一般是以整个存续期的预期信贷亏损的金额计
量。这些财务资产的预期信贷亏损是利用基于集团过往信贷亏损经验的拨备矩阵进行估算,并
按在结算日债务人的个别因素及对当前和预测整体经济状况的评估进行调整。

至于其他财务工具(包括贷款承诺) ,集团会以相等于12个月的预期信贷亏损金额确认亏损拨
备,除非自初始确认后该财务工具的信贷风险显著增加,在此情况下,亏损拨备会以整个存续
期的预期信贷亏损金额计量。

信贷风险显著增加
在评估自初始确认后金融工具的信贷风险(包括贷款承诺) 是否显着增加时,本集团将报告日期
评估的金融工具违约风险与初始确认日评估的风险进行比较。在进行重新评估时,本集团认
为,当(i)借款人不可能全额支付其对本集团的信贷责任时,本集团无需追索实现担保(如有任
何保证) 等行动,则发生违约事件;或(ii)该金融资产逾期90天。集团会考虑合理及有理据的
定量和定性数据,包括无需付出不必要的成本或资源获得的过往经验及前瞻性数据。


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2.主要会计政策(续)
尤其在评估自初始确认后信贷风险是否显著增加时,会考虑以下数据:
-未能在合约到期日支付本金或利息;
-财务工具外部或内部的信贷评级(如有) 实际或预期显著恶化;
-债务人经营业绩实际或预期显著恶化;及
-科技、市场、经济或法律环境的目前或预期变动对债务人履行其对本集团责任的能力有重
大不利影响。

就贷款承诺而言,为评估预期信用损失而初始确认的日期被视为本集团成为不可撤销承诺的一
方的日期。在评估自初步确认贷款承诺后信贷风险是否显着增加时,本集团会考虑贷款承担所
涉贷款发生违约风险的变动。

根据财务工具的性质,信贷风险显著增加的评估按个别项目或集体基准进行。当评估以集体基
准进行时,会按照财务工具的共同信贷风险特征(例如过期状态及信贷风险评级) 归类。

在每个报告日期重新计量预期信用损失,以反映自初始确认以来金融工具信用风险的变化。预
期信贷亏损金额的任何变动均确认为减值损益。本集团确认所有金融工具的减值损益,并通过
损失准备金账户对其账面金额进行相应调整,但以公允价值计量且其变动计入其他综合的金融
工具(可转回) 计量的债务证券投资除外,其他损失准备在其他金融工具中确认。综合收益并累
计于公允价值储备(可转回) 。

利息收入计算基础
利息收入按财务资产的账面总值计算,除非财务资产出现信贷减值,在这种情况下,利息收入
按财务资产的摊销成本(即账面总值减亏损拨备) 计算。于每个结算日,集团评估财务资产是否
出现信贷减值。当一项或多项对财务资产未来现金流的估计有负面影响的事件发生时,财务资
产会被视为出现信贷减值(见附注2(w)(v))。

财务资产出现信贷减值的证据包括以下可观察事件:
-债务人面对重大财务困难;
-违反合约,如拖欠或逾期偿还利息或本金;
-债务人有可能申请破产或需要进行其他财务重组安排;
-科技、市场、经济或法律环境出现重大变动,对债务人构成不利影响;或
-由于发行人出现财务困难,证券活跃市场消失。


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2.主要会计政策(续)
注销政策
如果没有实际可回收的前景,财务资产,应收租赁款或合约资产的账面总额(部分或全部) 会被
注销。一般情况下,注销金额是集团认为债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流以偿
还该款项。

以往注销的资产的后续回收在回收期间被确认为减值拨回计入损益。

(ii)财务担保合同的预期信用损失
财务担保是指因为指定的债务人未能按照债务工具付款,而要求发行人(即担保人) 支付特定款
项以偿还担保人(“持有人”)的条款。

本集团发出的财务担保,按担保的公允价值初始确认为应收及其他应付款项。已发出财务担保
的公允价值在发出时参照类似服务在公平磋商交易的过程中所收取的费用(如可获得该等资料)
确定,或参照息差作出估计,方法是以贷款人可取得担保的情况下实际收取的利率与不可取得
担保的情况下贷款人将会收取的估计利率作比较(如该等数据能可靠地估计) 。如在发出担保时
有已收或应收代价,则该代价根据本集团适用于该类资产的会计政策确认。如果没有已收或应
收代价,则于初始确认时,于损益内确认为即期开支
初始确认之后,递延收益在本集团发出财务担保时在整个担保期间内摊销至损益表(参见
2(w)(viii)) 。

本集团监察指明债务人违约的风险,并于确定财务担保的预期信贷亏损确定高于有关担保的应
付及其他应付款项(即初始确认金额,减累计摊销额)。

为确定预期信贷亏损,本集团会考虑自发行担保以来指定债务人违约风险的变动。除非自发行
担保以来指定债务人违约的风险显着增加,否则将计量12个月的预期信贷亏损,在这种情况
下,将衡量终身预期信贷亏损。适用于附注2(m)(i)所述的相同的违约定义和对信用风险显着
增加的相同评估。由于本集团仅在指定债务人违约的情况下根据担保工具的条款进行付款,因
此根据预期付款估计预期信贷亏损,以偿还持有人的信用损失。本集团预期从担保人,指明债
务人或任何其他方获得的任何金额减去。然后使用针对现金流量特定风险调整的当前无风险利
率贴现金额。


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2.主要会计政策(续)
(iii)其他非流动资产的减值
本集团于报告期末审阅内部和外来的信息,以确定以下资产是否出现减值迹象,或是以往确认
的减值亏损(与商誉有关则除外) 已经不再存在或可能已经减少:
-投资性房地产、物业、厂房及设备(按重估数额列账的不动产除外);
-预付租赁款项;
-无形资产;
-商誉;及
-在本公司资产负债表中列示的于子公司、联营公司和合营企业的投资。

如果出现任何这类迹象,便会估计资产的可收回数额。此外,就商誉和尚未可供使用的无形资
产与可用期限未定的无形资产而言,不论是否有任何减值迹象存在,本集团也会每年估计其可
收回数额。

-计算可收回数额
资产的可收回数额是其公允价值(已扣除出售成本) 与使用价值两者中的较高额。在评估使
用价值时,预计未来现金流量会按照能反映当时市场对货币时间值和资产特定风险的评估
的税前折现率,折现至其现值。如果资产所产生的现金流入基本上并非依赖于其他资产所
产生的现金流入,则以能产生独立现金流入的最小资产类别(即现金产出单元) 来确定可收
回数额。

-确认减值亏损
当资产或所属现金产出单元的账面金额高于其可收回数额时,减值亏损便会在损益中确
认。就现金产出单元确认的减值亏损会作出分配,首先减少已分配至该现金产出单元(或该
组单元) 的任何商誉的账面金额,然后按比例减少该单元(或该组单元) 内其他资产的账面金
额;但资产的账面值不得减少至低于其个别公允价值减去出售成本(如能计量) 后所得数额
或其使用价值(如能确定) 。


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2.主要会计政策(续)
-转回减值亏损
就商誉以外的资产而言,如果用以确定可收回数额的估计数额出现正面的变化,有关的减
值亏损便会转回;但商誉的减值亏损不会转回。

所转回的减值亏损以在以往年度没有确认任何减值亏损而应已确定的资产账面金额为限。

所转回的减值亏损在确认转回的年度内计入损益中。

(n)存货
资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计量。

存货按成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所
发生的其他支出。

可变现净值,是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
销售费用以及相关税费后的金额。

销售存货时,该等存货的账面金额在确认相关收入的当期确认为费用。

将存货减记至可变现净值的任何金额及所有存货损失,均在减记或损失发生的当期确认为费
用。任何存货减记的任何转回,在转回期间以减少确认为费用的存货金额的方式确认。

(o)合同资产和合同负债
本集团在获得合同规定的无条件向客户收取对价的权利之前确认收入时(见附注2(w)) 该权利作
为合同资产列示。合同资产按照附注22(m)(i)所述政策评估预期信用损失(ECL),并在拥有无
条件向客户收取对价的权利时重分类为应收账款(见附注2(n))。

当客户在集团确认相关收入之前支付不可退还对价时,确认合同负债(见附注2(w))。如果本集
团在确认相关收入之前有无条件获得不可退还对价的权利,则合同负债也将被确认。在这种情
况下,还应确认相应的应收账款(见附注2(p))。

同一合同下的合同资产和合同负债应当以净额列示。对于多个合同,不相关合同的合同资产和
合同负债不以净额列示。

当合同包含重大融资部分时,合同余额包括按实际利率法应计利息(见附注2(w))。


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2.主要会计政策(续)
(p)应收及其他应收款项
应收账款指本集团拥有的、无条件(即,仅取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利。合同资
产,是指企业已向客户转让商品而有权收取对价的权利,且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素(参见附注2(m)) 。

应收账款按实际利率法以摊余成本减去信用损失准备入账(参见附注2(m)(i)) 。

(q)现金及现金等价物
现金及现金等价物包括银行存款和现金、存放于银行和其他金融机构的活期存款,以及短期和
高流动性的投资。这些投资可以随时换算为已知的现金额、价值变动方面的风险不大,并在购
入后三个月内到期。就编制综合现金流量表而言,现金及现金等价物也包括须于接获通知时偿
还,并构成本集团现金管理一部分的银行透支。

(r)应付及其他应付款项
应付及其他应付款项按公允价值初始确认。除财务担保负债外,应付及其他应付款项其后按摊
销成本入账;但如折现影响并不重大,则按成本入账。

(s)带息借款
带息借款按公允价值减去应占交易成本后初始确认。初始确认后,带息借款按实际利率法以摊
余成本计量。利息费用的计量与借款费用的会计政策一致(参见2(y)) 。

(t)雇员福利
(i)短期雇员福利和界定供款退休计划的供款
薪金、年度奖金、有薪年假、界定供款退休计划的供款和非货币福利成本在雇员提供相关服务
的年度内累计。如果延迟付款或结算会造成重大的影响,则这些数额会以现值列账。

(ii)股份支付
本集团按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用,相应增加资本公积。在授予日,公允价
值使用二项式点阵模型进行估计,考虑服务或规定业绩条件。对于授予后完成等待期内的服务
或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易,本集团在等待期内的每个资产负债表日,根据
最新取得的可行权职工人数变动等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计,以此基础按
照权益工具授予日的公允价值,将当期取得的服务计入相关成本或费用,并相应计入资本公
积。


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2.主要会计政策(续)
在等待期内,修正预计可行权的权益工具数量。根据权益工具的公允价值和预计可行权的权益
工具数量,计算截至当期累计应确认的成本费用金额,再减去前期累计已确认金额,作为当期
应确认的成本费用金额。在行权日,企业根据实际行权的权益工具数量,计算确定应转入实收
资本或股本的金额,将其转入实收资本或股本。

(iii)辞退福利
辞退福利会在本集团不再能够撤回所提供的辞退福利或确认涉及辞退福利付款的重组成本(以
较早者为准) 时确认。

(u)所得税
本年度所得税包括当期税项和递延所得税资产与负债的变动。当期税项和递延所得税资产与负
债的变动均在损益中确认,但如果是在其他综合收益或直接在权益中确认的相关项目,则相关
税款分别在其他综合收益或直接在权益中确认。

当期税项是按本年应税所得,根据已执行或在报告期末实质上已执行的税率计算的预期应付税
项,加上以往年度应付税项的任何调整。

递延所得税资产与负债分别由可抵扣和应税暂时差异产生。暂时差异是指资产与负债在财务报
表上的账面金额跟这些资产与负债的计税基础的差异。递延所得税资产也可以由未利用可抵扣
亏损和未利用税款抵减产生。

除了某些有限的例外情况外,所有递延所得税负债和递延所得税资产(只限于很可能获得能利
用该递延所得税资产来抵扣的未来应税利润) 都会确认。支持确认由可抵扣暂时差异所产生递
延所得税资产的未来应税利润包括因转回目前存在的应税暂时差异而产生的数额;但这些转回
的差异必须与同一税务机关和同一应税实体有关,并预期在可抵扣暂时差异预计转回的同一期
间或递延所得税资产所产生可抵扣亏损可向后期或向前期结转的期间内转回。在决定目前存在
的应税暂时差异是否足以支持确认由未利用可抵扣亏损和税款抵减所产生的递延所得税资产
时,亦会采用同一准则,即差异是否与同一税务机关和同一应税实体有关,以及是否预期在能
够使用未利用可抵扣亏损和税款抵减拨回的同一期间内转回。

不确认为递延所得税资产与负债的暂时差异源自以下有限的例外情况:不可在税务方面获得扣
减的商誉;不影响会计或应税利润的资产或负债的初始确认(如属企业合倂的一部分则除外);
以及投资于子公司(如属应税差异,只限于本集团可以控制转回的时间,而且在可预见的将来
不大可能转回的暂时差异;或如属可抵扣差异,则只限于很可能在将来转回的差异) 。


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2.主要会计政策(续)
当投资性房地产根据附注2(j)所载会计政策以公允价值入账时,除非该等不动产可予以折旧并
按商业模式持有,目的是把该等不动产绝大部分的经济利益随着时间消耗,而非通过出售消
耗,否则,已确认递延税额会在报告日按照以账面金额出售该等资产时适用的税率计量。在所
有其他情况下,已确认递延税额是按照资产与负债账面金额的预期实现或结算方式,根据已执
行或于报告期末实质上已执行的税率计量。递延所得税资产与负债均不折现计算。

本集团会于报告期末审阅递延所得税资产的账面金额。如果本集团预期不再可能获得足够的应
税利润以抵扣相关的税务利益,该递延所得税资产的账面金额便会调低;但是如果日后有可能
获得足够的应税利润,有关减额便会转回。

因分派股息而额外产生的所得税是在支付相关股息的责任确立时确认。

当期和递延税项结余及其变动额会分开列示,并且不予抵销。当期和递延所得税资产只会在本
公司或本集团有法定行使权以当期税项资产抵销当期税项负债,并且符合以下附带条件的情况
下,才可以分别抵销当期和递延所得税负债:
-当期税项资产与负债:本公司或本集团计划按净额基准结算,或同时变现该资产和结算该
负债;或
-递延所得税资产与负债:这些资产与负债必须与同一税务机关就以下其中一项征收的所得
税有关:
-同一应税实体;或
-不同的应税实体。这些实体计划在日后每个预计有大额递延所得税负债需要结算或大额
递延所得税资产可以收回的期间内,按净额基准实现当期税项资产和结算当期税项负
债,或同时变现该资产和结算该负债。

(v)准备和或有负债
(i)准备和或有负债
如果本集团或本公司须就已发生的事件承担法定或推定义务,因而预期会导致含有经济效益的
资源外流,在可以作出可靠的估计时,本集团或本公司便会就该时间或数额不确定的其他负债
计提准备。如果货币时间值重大,则按预计所需支出的现值计提准备。


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2.主要会计政策(续)
如果含有经济效益的资源外流的可能性较低,或是无法对有关数额作出可靠的估计,便会将该
义务披露为或有负债,但资源外流的可能性极低则除外。如果本集团的义务须视乎某宗或多宗
未来事件是否发生才能确定是否存在,亦会披露为或有负债,但资源外流的可能性极低则除
外。

(ii)亏损合同
亏损合同是指履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。亏损合同的预计
负债金额应是执行合同发生的损失和撤销合同发生的损失的孰低。

(iii)通过企业合并承担的或有负债
如果公允价值能够可靠地计量时,通过企业合并承担的或有负债(即在收购日属于现有负债) 会
以公允价值初始确认。以公允价值初始确认后,这些或有负债会以初始确认的数额减去累计摊
销(如适用)后所得数额和可能根据附注2(v)(i)确定的数额两者中的较高额予以确认。如果不
能可靠地计量公允价值或在收购日不属于现有负债,透过企业合并承担的或有负债会根据附注
2(v)(i)披露。

(w)收入及其他业务收入确认
于本集团日常业务中,来自销售商品、提供服务或以租赁形式提供本集团之资产予他人使用的
所得被分类为收入。

当货品或服务的控制权转让予客户,或承租人有权使用相关资产时,收入会按本集团预期将获
得的已承诺代价确认,代第三方所收取的款项则除外。收入不包括增值税或其他销售税及已扣
减任何交易折扣。

当合同各方在合同中约定的付款时间超过12个月,为客户就该交易提供了重大融资利益时,
合同中即包含了重大融资成分,收入按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的
应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额,在合同期间内采用实际利率法摊
销。当合同中包含了重大融资成分,为本集团提供了重大融资利益时,就该交易提供了重大融
资利益时,收入包括了实际利率法下的利息费用。本集团采用HKFRS15第63章的规定,企
业预计客户取得商品控制权或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年时不调整合同对价。


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2.主要会计政策(续)
本集团确认收入及其他收入的政策详情如下:
(i)经营租赁的租金收入
经营租赁的应收租金收入在租赁期所涵盖的期间内以等额在损益中确认;但如有其他基
准能更清楚地反映使用租赁资产所得的利益模式则除外。经营租赁协议所涉及的激励措
施均在损益中确认为应收租赁净付款总额的组成部分。或有租金在赚取的会计期间内确
认为收入
(ii)销售商品收入
当本集团将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,本集团确认商品销售收入。

当合同中包含两项或多项履约义务时,按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相
对比例,将交易价格分摊至各单项履约义务。

(iii)管理费收入
管理费收入在服务提供时中确认。

(iv)股息
-非上市投资的股息收入在股东收取款项的权利确立时确认。

-上市投资的股息收入在投资项目的股价除息时确认。

(v)利息收入
利息收入是在产生时按实际利息法确认。

(vi)政府补助
当可以合理地确定本集团将会收到政府补助并履行该补助的附带条件时,便会在资产负
债表内将政府补助初始确认。用于弥补本集团已产生开支的补助,会在开支产生的期间
有系统地在损益中确认为收入。用于弥补本集团资产成本的补助,则会从资产的账面金
额中扣除,并因此按该资产的可用期限通过降低折旧开支方式实际在损益中确认。


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2.主要会计政策(续)
(z)持有待售的非流动资产和终止经营
(i)持有待售的非流动资产
如果一项非流动资产(或处置组合) 的账面金额极可能通过出售而不是持续使用而收回,并且可
以在当前状况下出售,该资产(或处置组合) 便会划归为持有待售。处置组合是指在一项单独交
易中一并处置的一组资产,以及与将在交易中转让的这些资产直接相关的负债。

当本集团承诺进行涉及失去一间子公司控制权的出售计划时,不论本集团是否将于出售后保留
该子公司的少数股东权益,该子公司的所有资产及负债于符合上述有关划归为持有待售的条件
时会划归为持有待售。

非流动资产(和处置组合中所有个别资产与负债) 在划归为持有待售前,会按照划归前的会计政
策计量最新的账面金额。其后,由初始划归为持有待售至处置为止,非流动资产(下文所述的
若干资产除外) 或处置组合按其账面金额与公允价值减去出售成本后所得数额两者中的较低额
予以确认。就本集团和本公司的财务报表而言,这项计量政策的主要例外项目包括递延所得税
资产、雇员福利所产生的资产、金融资产(于子公司、联营公司和合营企业的投资除外) 和投资
性房地产。这些资产即使划归为持有待售,也会继续按照附注2所载的会计政策计量。

初始划归为持有待售和其后在持有待售时重新计量而产生的减值亏损均在损益中确认。只要非
流动资产一直划归为持有待售或包括在已划归为持有待售的处置组合中,便不会计提折旧或摊
销。

(ii)终止经营
本集团将满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分,且该组成部分已被本集团处置或划
分为持有待售类别的界定为终止经营:
-该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区;
-该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联
计划的一部分;
-该组成部分是专为转售而取得的子公司。

本集团对于当期列报的终止经营,在当期利润表中分别列示终止经营的税后损益,及公允价值
计量后的税后损益。


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2.主要会计政策(续)
(aa)关联方
(a)如属以下人士,即该人士或该人士的近亲是本集团的关联方:
(i)控制或共同控制本集团;
(ii)对本集团有重大影响力;或
(iii)是本集团或本集团母公司的关键管理人员。

(b)如符合下列任何条件,即企业实体是本集团的关联方:
(i)该实体与本集团隶属同一集团(即各母公司、子公司和同系子公司彼此间有关
联) 。

(ii)一家实体是另一实体的联营公司或合营企业(或另一实体所属集团旗下成员公司的
联营公司或合营企业)。

(iii)两家实体是同一第三方的合营企业。

(iv)一家实体是第三方实体的合营企业,而另一实体是第三方实体的联营公司。

(v)该实体是为本集团或作为本集团关联方的任何实体的雇员福利而设的离职后福利计
划。

(vi)该实体受到上述第(a)项内所认定人士控制或共同控制。

(vii)上述第(a) (i)项内所认定人士对该实体有重大影响力或是该实体(或该实体母公司)
的关键管理人员。

(viii)向本集团或本集团母公司提供关键管理人员服务的实体或作为其一部分的任何集团
成员。

个人的近亲是指与有关实体交易并可能影响该个人或受该个人影响的家庭成员。


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3.会计估计和判断
下列主要会计政策为编制本财务资料时所采用的最重要判断和估计。

(a)投资性房地产估值
外部独立估价公司每三个月作估值,该公司拥有恰当认可专业资格及对估值不动产的所在地和
类别有近期经验。公允价值时根据市值,即于估值日由一愿意买方及一愿意卖方在经过合理推
销的情况下,及在知情的,谨慎的和没有压力下双方同意该不动产作公平交易的估计金额。

在缺乏活跃市场现时价格,即评估将会在考虑到预期可由出租不动产中收取的估计现金流的总
额后作出。反映当时现金流量净额所含特定风险的收益率被用于净年度现金流量中以确定不动
产的估值结果。

估值反映(如适用):实际占用不动产或有支付租赁承担义务、或有可能在租出控制不动产后占
用不动产的租户的类型、市场对彼等可信度的普遍看法;本集团与承租人之间维修及保险责任
的分配;及不动产的声誉经济寿命。当续期租金或续期租约因预期会出现恢复的增加而未能决
定时,则假定所有通知及反向通知(如适用) 已有效并在适当的时间获发出。

建设中或开发中的投资性房地产通过估计已完成投资性房地产的公允价值进行估值,然后减去
完成建设或开发的估计成本、融资成本和合理利润。

(b)非金融资产减值
如果非金融资产(投资性房地产和递延所得税资产除外) 显示账面值未必能收回时,则会考虑对
资产进行减值或进行减值测试。减值亏损在其可收回金额低于资产账面值时确认入账。可回收
金额为公允价值扣除出售成本和使用价值两者中的较高者。在须作出重大判断确定可收回金额
时,本集团估计持续使用及最终出售资产所产生的未来现金流,并对未来现金流运用恰当的折
现率。

(c)确认递延所得税资产
于2019年12月31日,本集团已确认了附注15所载未利用可抵扣亏损相关的递延所得税资
产。本集团变现递延所得税资产的能力主要取决于是否有可能透过未来应课税利润利用税项利
益。如果产生的实际未来利润低于预期,则可能产生递延所得税资产转回,而转回将于发生的
期间在损益中确认。


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49
4.营业收入
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
《香港财务报表准则》第15号范围内的客户合约收益
按主要产品或服务线分类
销售货物收入22,860 70,906
金融服务收入27,063 24,585
管理费收入82,659 18,997
其他6,114 10,671
138,696 125,159
按收入确认时间分类
于某一时点确认收入27,893 81,577
于某一时段内确认收入110,803 43,582
138,696 125,159
其他来源的收益
租金及相关收入852,258 628,284
990,954 753,443
本集团的客户群分散,且不存在交易额超过集团总收入的10%的客户。

自2018年
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
《香港财务报表准则》第15号范围内的客户合约收益
按主要产品或服务线分类
销售货物收入22,860 70,906
金融服务收入27,063 24,585
管理费收入82,659 18,997
其他6,114 10,671
138,696 125,159
按收入确认时间分类
于某一时点确认收入27,893 81,577
于某一时段内确认收入110,803 43,582
138,696 125,159
其他来源的收益
租金及相关收入852,258 628,284
990,954 753,443
本集团的客户群分散,且不存在交易额超过集团总收入的10%的客户。


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50
5.其他业务收入
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
政府补助20,014 6,515
水电费收入3,163 808
金融资产公允价值变动152,899 38,778
赔偿款-5,991
资产处置损失(352) (62)
175,724 52,030
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
政府补助20,014 6,515
水电费收入3,163 808
金融资产公允价值变动152,899 38,778
赔偿款-5,991
资产处置损失(352) (62)
175,724 52,030

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51
6.净财务费用
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
利息收入:
-定期存款和银行存款8,795 3,368
-合营企业贷款9,126 1,107
-联营企业贷款8,014 1,976
-少数股东贷款289 255
-第三方贷款14,189 8,172
利息收入40,413 14,878
银行贷款成本摊销(7,876) (4,286)
债券交易成本摊销(5,233) (2,593)
利息费用:
-银行借款(164,940) (104,759)
-债券(188,513) (82,509)
-中间控股公司借款(27,088) (41,181)
-少数股东借款(604) (944)
-合营企业借款(976) (11)
-第三方借款(323) -
-使用权资产(2,308) -
借款成本总额(397,861) (236,283)
减:投资性房地产资本化的借款成本9,677 4,323
借款成本净额(388,184) (231,960)
汇兑损失(49,477) (223,288)
于损益中确认的净财务费用(397,248) (440,370)
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
利息收入:
-定期存款和银行存款8,795 3,368
-合营企业贷款9,126 1,107
-联营企业贷款8,014 1,976
-少数股东贷款289 255
-第三方贷款14,189 8,172
利息收入40,413 14,878
银行贷款成本摊销(7,876) (4,286)
债券交易成本摊销(5,233) (2,593)
利息费用:
-银行借款(164,940) (104,759)
-债券(188,513) (82,509)
-中间控股公司借款(27,088) (41,181)
-少数股东借款(604) (944)
-合营企业借款(976) (11)
-第三方借款(323) -
-使用权资产(2,308) -
借款成本总额(397,861) (236,283)
减:投资性房地产资本化的借款成本9,677 4,323
借款成本净额(388,184) (231,960)
汇兑损失(49,477) (223,288)
于损益中确认的净财务费用(397,248) (440,370)

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52
7.税前利润
下列项目已被列入税前利润:
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
(a)员工成本
工资和薪金(65,717) (32,934)
工资和薪金中设定提存计划(6,655) (3,422)
(b)其他费用
无形资产摊销(1,521) (1,159)
物业.厂房及设备折旧(12,709) (2,894)
应收及其他应收款减值损失确认(12,175) (3,596)
审计费用(2,950) (2,678)
注释:本集团自2019年1月1日起执行《香港财务报告准则》第16号新租赁准则,并选择
采用简化的追溯调整法,不调整可比期间信息。见2(c)。

自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
(a)员工成本
工资和薪金(65,717) (32,934)
工资和薪金中设定提存计划(6,655) (3,422)
(b)其他费用
无形资产摊销(1,521) (1,159)
物业.厂房及设备折旧(12,709) (2,894)
应收及其他应收款减值损失确认(12,175) (3,596)
审计费用(2,950) (2,678)
注释:本集团自2019年1月1日起执行《香港财务报告准则》第16号新租赁准则,并选择
采用简化的追溯调整法,不调整可比期间信息。见2(c)。


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8.所得税费用
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
当期税金57,563 115,413
境外收入代扣代缴所得税25,151 7,546
82,714 122,959
递延税项
暂时差异的产生和转回381,783 678,865
464,497 801,824
预计税费与实际税费的调整:
税前利润1,522,102 2,728,583
减:应占合营企业利润(扣除所得税费用) (48,203) (75,114)
减:应占联营企业利润(扣除所得税费用) (7,525) (11,789)
除应占合营及联营企业利润(扣除所得税费用) 后的
税前利润1,466,374 2,641,680
按中国25%税率计算的所得税费用366,593 660,420
子公司不同税率影响9,839 2,839
无需征税的收入(20,801) (9,064)
不可扣减的费用54,955 126,679
未确认的递延所得税资产38,256 24,257
确认前期未确认的税务亏损(9,496) (10,853)
境外收入代扣代缴所得税25,151 7,546
464,497 801,824
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
当期税金57,563 115,413
境外收入代扣代缴所得税25,151 7,546
82,714 122,959
递延税项
暂时差异的产生和转回381,783 678,865
464,497 801,824
预计税费与实际税费的调整:
税前利润1,522,102 2,728,583
减:应占合营企业利润(扣除所得税费用) (48,203) (75,114)
减:应占联营企业利润(扣除所得税费用) (7,525) (11,789)
除应占合营及联营企业利润(扣除所得税费用) 后的
税前利润1,466,374 2,641,680
按中国25%税率计算的所得税费用366,593 660,420
子公司不同税率影响9,839 2,839
无需征税的收入(20,801) (9,064)
不可扣减的费用54,955 126,679
未确认的递延所得税资产38,256 24,257
确认前期未确认的税务亏损(9,496) (10,853)
境外收入代扣代缴所得税25,151 7,546
464,497 801,824

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54
9.董事酬金
根据香港《公司条例》第383(1)条及《公司(披露董事利益资料) 规例》第2部的规定披露董
事酬金如下:
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
执行董事
薪金.津贴和福利(2,790) (2,355)
酌定奖金(2,995) (2,115)
长期激励计划(3,650) (1,451)
合计(9,435) (5,921)
10.其他综合收益
(a)其他综合收益各组成部分的相关税务影响
截至2019年12月31日止年度
自2018年4月1日至
2018年12月31日止年度
税前
金额所得税费用
税后
金额
税前
金额所得税费用
税后
金额
千美元 千美元 千美元千美元 千美元 千美元
海外业务合并及外币报表折算差异(213,501) -(213,501) (1,083,903)-(1,083,903)
物业的公允价值变动4,407 (1,102) 3,305 ---
其他长期投资的公允价值变动60,014 (7,102) 52,912 (278,137) 29,103(249,034)
其他综合收益(149,080) (8,204) (157,284) (1,362,040) 29,103(1,332,937)
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
执行董事
薪金.津贴和福利(2,790) (2,355)
酌定奖金(2,995) (2,115)
长期激励计划(3,650) (1,451)
合计(9,435) (5,921)
10.其他综合收益
(a)其他综合收益各组成部分的相关税务影响
截至2019年12月31日止年度
自2018年4月1日至
2018年12月31日止年度
税前
金额所得税费用
税后
金额
税前
金额所得税费用
税后
金额
千美元 千美元 千美元千美元 千美元 千美元
海外业务合并及外币报表折算差异(213,501) -(213,501) (1,083,903)-(1,083,903)
物业的公允价值变动4,407 (1,102) 3,305 ---
其他长期投资的公允价值变动60,014 (7,102) 52,912 (278,137) 29,103(249,034)
其他综合收益(149,080) (8,204) (157,284) (1,362,040) 29,103(1,332,937)

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55
10.其他综合收益(续)
(b)其他综合收益的组成部分(包括重新分类调整)
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
以公允价值计量的自用建筑物重估增值3,305 -
其他长期投资的公允价值变动52,912 (249,034)
海外业务合并及外币报表折算差异(213,501) (1,083,903)
本年于其他综合收益中确认的变动净额(157,284) (1,332,937)
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
以公允价值计量的自用建筑物重估增值3,305 -
其他长期投资的公允价值变动52,912 (249,034)
海外业务合并及外币报表折算差异(213,501) (1,083,903)
本年于其他综合收益中确认的变动净额(157,284) (1,332,937)

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11.投资性房地产
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
于1月1日/ 4月1日17,855,646 16,605,068
增加1,486,150 751,879
收购子公司(附注30) 952,988 1,170,548
处置子公司(附注30) (326,663) (1,634,627)
资本化的借款成本(附注6) 9,677 4,323
公允价值变动1,081,831 2,433,474
重分类至持有待售资产(附注21) (76,011) -
汇率变动影响(326,954) (1,475,019)
于12月31日20,656,664 17,855,646
包括:
已完工的投资性房地产16,852,269 14,176,914
重建中的投资性房地产241,105 476,862
开发中的投资性房地产1,804,525 1,581,337
持有供开发的土地1,758,765 1,620,533
20,656,664 17,855,646
不动产的公允价值计量
(a)公允价值层级
下表呈列本集团于报告期末按经常基准所计量的不动产公允价值。该等不动产已归入《香港财
务报告准则》第13号“公允价值计量”所界定的三个公允价值层级。本集团参照以下估值方
法所采用的输入值的可观察程度和重要性,从而确定公允价值计量数值所应归属的层级:
.第一层级估值:只使用第一层级输入值(即相同资产或负债于计量日期在活跃市场的未
经调整报价) 来计量公允价值
.第二层级估值:使用第二层级输入值(即未达第一层级的可观察输入值),并舍弃重大不
可观察输入值来计量公允价值。不可观察输入值是指欠缺市场数据的输
入值
2018年
12月31日
千美元千美元
于1月1日/ 4月1日17,855,646 16,605,068
增加1,486,150 751,879
收购子公司(附注30) 952,988 1,170,548
处置子公司(附注30) (326,663) (1,634,627)
资本化的借款成本(附注6) 9,677 4,323
公允价值变动1,081,831 2,433,474
重分类至持有待售资产(附注21) (76,011) -
汇率变动影响(326,954) (1,475,019)
于12月31日20,656,664 17,855,646
包括:
已完工的投资性房地产16,852,269 14,176,914
重建中的投资性房地产241,105 476,862
开发中的投资性房地产1,804,525 1,581,337
持有供开发的土地1,758,765 1,620,533
20,656,664 17,855,646
不动产的公允价值计量
(a)公允价值层级
下表呈列本集团于报告期末按经常基准所计量的不动产公允价值。该等不动产已归入《香港财
务报告准则》第13号“公允价值计量”所界定的三个公允价值层级。本集团参照以下估值方
法所采用的输入值的可观察程度和重要性,从而确定公允价值计量数值所应归属的层级:
.第一层级估值:只使用第一层级输入值(即相同资产或负债于计量日期在活跃市场的未
经调整报价) 来计量公允价值
.第二层级估值:使用第二层级输入值(即未达第一层级的可观察输入值),并舍弃重大不
可观察输入值来计量公允价值。不可观察输入值是指欠缺市场数据的输
入值

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57
11.投资性房地产(续)
.第三层级估值:采用重大不可观察输入值来计量公允价值
2019年12月31日
本集团
第1层级第2层级第3层级总额
千美元千美元千美元千美元
投资性房地产--20,656,664 20,656,664
自用建筑物--73,693 73,693
2018年12月31日
本集团
第1层级第2层级第3层级总额
千美元千美元千美元千美元
投资性房地产--17,855,646 17,855,646
自2018年4月1日至2018年12月31日止年度以及截至2019年12月31日年度,在第1
与第2层级之间并无出现任何公允价值转移,亦无任何公允价值转入第3层级或自第3层级转
出(2018年12月31日:零) 。本集团的政策是在公允价值层级之间出现转移的报告期完结时
确认有关变动。

估值工作由独立测量师行-仲量联行(其部分员工为香港测量师学会资深会员) 进行,该测量师
行在重估不动产的所在地点和类别均积累了相关的经验。

(b)第三层公允价值计量资料
本集团在确定公允价值时,结合使用各种方法,包括直接比较法、收益还原法、现金流折现法
和剩余法。直接比较法涉及分析同类不动产的可比售价并调整销售价格以使价格反映投资性房
地产。收益资本化法是使用单年资本化率将收入来源资本化为现值,将所使用的收入来源调整
至可比投资性房地产的市场租金和投资性房地产近期的租赁交易。现金流折现法要求估值机构
假设反映市场的租金增长率,并选择与目前市场需求一致的目标内部收益率。余值法通过参照
物房地产的发展潜力对开发中的房地产和正在开发的土地进行估值,扣除产生的开发成本、开
发商利润,并假设房地产在估值日前完工。

第1层级第2层级第3层级总额
千美元千美元千美元千美元
投资性房地产--20,656,664 20,656,664
自用建筑物--73,693 73,693
2018年12月31日
本集团
第1层级第2层级第3层级总额
千美元千美元千美元千美元
投资性房地产--17,855,646 17,855,646
自2018年4月1日至2018年12月31日止年度以及截至2019年12月31日年度,在第1
与第2层级之间并无出现任何公允价值转移,亦无任何公允价值转入第3层级或自第3层级转
出(2018年12月31日:零) 。本集团的政策是在公允价值层级之间出现转移的报告期完结时
确认有关变动。

估值工作由独立测量师行-仲量联行(其部分员工为香港测量师学会资深会员) 进行,该测量师
行在重估不动产的所在地点和类别均积累了相关的经验。

(b)第三层公允价值计量资料
本集团在确定公允价值时,结合使用各种方法,包括直接比较法、收益还原法、现金流折现法
和剩余法。直接比较法涉及分析同类不动产的可比售价并调整销售价格以使价格反映投资性房
地产。收益资本化法是使用单年资本化率将收入来源资本化为现值,将所使用的收入来源调整
至可比投资性房地产的市场租金和投资性房地产近期的租赁交易。现金流折现法要求估值机构
假设反映市场的租金增长率,并选择与目前市场需求一致的目标内部收益率。余值法通过参照
物房地产的发展潜力对开发中的房地产和正在开发的土地进行估值,扣除产生的开发成本、开
发商利润,并假设房地产在估值日前完工。


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58
11.投资性房地产(续)
在依赖估值报告的基础上,管理层对其评价后认为估值方法和估计数能如实反应当前的市场情
况。

估值技术不可观察输入值范围
投资性房地产:
中国内地
资本化方法资本化率4.00% -7.00%
折现现金流和剩余价值折现率
期末收益率
8.00% -10.50%
4.00% -7.00%
自用建筑物:
中国内地
资本化方法资本化率4.00%
折现现金流和剩余价值折现率
期末收益率
8.00%
4.00%
不可观察输入值敏感度及相互关系的描述:
公允价值计量与不可观察输入值呈负相关,即系数越低,公允价值越高。

投资性房地产的公允价值调整于综合收益合并表的“投资性房地产公允价值变动”行列项目中
确认。

自用建筑物的重估增值计入“以公允价值计量的自有物业重估增值”的其他综合收益中。

投资性房地产和持作自用建筑物的汇率调整计入“外币报表折算差异”的其他综合收益中。

投资性房地产主要是以经营租赁方式供外部客户使用的房产。一般而言,初始租赁期限为一年
至二十年的不可撤销期间,后续续约根据与客户商议结果确定。投资性房地产租赁不会产生或
有租金。

截止2019年12月31日年度的借款资本化率介乎在4.61%至5.64%之间(自2018年4月1
日至2018年12月31日止年度:4.90%至6.15%之间) 。

2019年12月31日,投资性房地产的账面价值总额约为13,035,696,000美元(2018年12月
31日:9,020,340,000美元)向银行抵押为本集团取得信贷融资(参阅附注26)。该期间资本化
为投资性房地产成本的利息约为9,677,000美元(2018年12月31日:4,323,000美元) 。

不可观察输入值范围
投资性房地产:
中国内地
资本化方法资本化率4.00% -7.00%
折现现金流和剩余价值折现率
期末收益率
8.00% -10.50%
4.00% -7.00%
自用建筑物:
中国内地
资本化方法资本化率4.00%
折现现金流和剩余价值折现率
期末收益率
8.00%
4.00%
不可观察输入值敏感度及相互关系的描述:
公允价值计量与不可观察输入值呈负相关,即系数越低,公允价值越高。

投资性房地产的公允价值调整于综合收益合并表的“投资性房地产公允价值变动”行列项目中
确认。

自用建筑物的重估增值计入“以公允价值计量的自有物业重估增值”的其他综合收益中。

投资性房地产和持作自用建筑物的汇率调整计入“外币报表折算差异”的其他综合收益中。

投资性房地产主要是以经营租赁方式供外部客户使用的房产。一般而言,初始租赁期限为一年
至二十年的不可撤销期间,后续续约根据与客户商议结果确定。投资性房地产租赁不会产生或
有租金。

截止2019年12月31日年度的借款资本化率介乎在4.61%至5.64%之间(自2018年4月1
日至2018年12月31日止年度:4.90%至6.15%之间) 。

2019年12月31日,投资性房地产的账面价值总额约为13,035,696,000美元(2018年12月
31日:9,020,340,000美元)向银行抵押为本集团取得信贷融资(参阅附注26)。该期间资本化
为投资性房地产成本的利息约为9,677,000美元(2018年12月31日:4,323,000美元) 。


普洛斯中国控股有限公司
截至2019年12月31日止年度财务报表
59
12.于子公司的投资
下表仅列出对本集团的业绩、资产或负债有重大影响的子公司资料。除非另有说明,所持有的
股份类别为普通股。

所有权权益比率
公司名称
注册成立及
经营地点
本集团的
实际权益
本公司
持有
子公司
持有注册资本主要业务
普洛斯投资(上海) 有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
900,000投资管理
GLP Capital Investment 4 (HK) Limited
香港100.00% -100.00%
千美元
119,088控股投资
CLH 12 (HK) Limited
香港100.00% -100.00%
千美元
311,936控股投资
China Logistic Investment Holding (2)
Limited开曼群岛100.00% -100.00%
千美元3 控股投资
CLF Fund I, LP
新加坡/中国30.12% -30.12%
千美元
1,530,000物流开发基金
CLF Fund II, LP
开曼群岛/中国56.38% -56.38%
千美元
3,725,000
物流开发基金
普洛斯金融控股(重庆) 有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
400,000
金融服务
航港发展有限公司
中国53.14% -53.14%
千人民币
1,800,000
仓库租赁
浙江传化物流基地有限公司
中国60.00% -60.00%
千人民币
185,500
仓库租赁
北京力浩科技有限公司
中国88.00% -88.00%
千人民币
559,743
自有物业出租
西安环普科技产业发展有限公司
中国48.41% -48.41%
千人民币
1,251,800
自有物业出租
上海弗贺实业发展有限公司
中国70.00% -70.00%
千人民币
250,000
仓库租赁
北京普洛斯空港物流发展有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
30,000
仓库租赁
北京四方天龙医药物流有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
185,000
自有物业出租
珠海普星物流产业股权投资合伙企业
(有限合伙) 中国100.00% -100.00%
千人民币
1,799,000
仓库租赁
深圳市领先技术有限公司
中国55.00% -55.00%
千人民币
40,000
自有物业出租
广州普云仓储服务有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
47,700
仓库租赁
无锡普新科技产业发展有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
140,000
自有物业出租
上海闵行普洛斯仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
26,000
仓库租赁
佛山普丰仓储经营有限公司
中国60.00% -60.00%
千人民币
422,813
仓库租赁
上海普高仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
127,900
仓库租赁
上海普徐仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
20,200
仓库租赁
上海松江普洛斯仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
48,000
仓库租赁
昆山普淀仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
59,000
仓库租赁
珠海普隐物流产业股权投资合伙企业(有
限合伙) 中国100.00% -100.00%
千人民币
1,500,000
仓库租赁
上海万庆仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
320,000
仓库租赁
上海普洛斯槎浦仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
14,000
仓库租赁
公司名称
注册成立及
经营地点
本集团的
实际权益
本公司
持有
子公司
持有注册资本主要业务
普洛斯投资(上海) 有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
900,000投资管理
GLP Capital Investment 4 (HK) Limited
香港100.00% -100.00%
千美元
119,088控股投资
CLH 12 (HK) Limited
香港100.00% -100.00%
千美元
311,936控股投资
China Logistic Investment Holding (2)
Limited开曼群岛100.00% -100.00%
千美元3 控股投资
CLF Fund I, LP
新加坡/中国30.12% -30.12%
千美元
1,530,000物流开发基金
CLF Fund II, LP
开曼群岛/中国56.38% -56.38%
千美元
3,725,000
物流开发基金
普洛斯金融控股(重庆) 有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
400,000
金融服务
航港发展有限公司
中国53.14% -53.14%
千人民币
1,800,000
仓库租赁
浙江传化物流基地有限公司
中国60.00% -60.00%
千人民币
185,500
仓库租赁
北京力浩科技有限公司
中国88.00% -88.00%
千人民币
559,743
自有物业出租
西安环普科技产业发展有限公司
中国48.41% -48.41%
千人民币
1,251,800
自有物业出租
上海弗贺实业发展有限公司
中国70.00% -70.00%
千人民币
250,000
仓库租赁
北京普洛斯空港物流发展有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
30,000
仓库租赁
北京四方天龙医药物流有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
185,000
自有物业出租
珠海普星物流产业股权投资合伙企业
(有限合伙) 中国100.00% -100.00%
千人民币
1,799,000
仓库租赁
深圳市领先技术有限公司
中国55.00% -55.00%
千人民币
40,000
自有物业出租
广州普云仓储服务有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
47,700
仓库租赁
无锡普新科技产业发展有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
140,000
自有物业出租
上海闵行普洛斯仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
26,000
仓库租赁
佛山普丰仓储经营有限公司
中国60.00% -60.00%
千人民币
422,813
仓库租赁
上海普高仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
127,900
仓库租赁
上海普徐仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
20,200
仓库租赁
上海松江普洛斯仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
48,000
仓库租赁
昆山普淀仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
59,000
仓库租赁
珠海普隐物流产业股权投资合伙企业(有
限合伙) 中国100.00% -100.00%
千人民币
1,500,000
仓库租赁
上海万庆仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
320,000
仓库租赁
上海普洛斯槎浦仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
14,000
仓库租赁

普洛斯中国控股有限公司
截至2019年12月31日止年度财务报表
60
12.于子公司的投资(续)
所有者权益比例
公司名称成立营业地
本集团的
实际权益本公司持有子公司持有注册资本主要业务
北京城市动力仓储有限公司
中国60.00% -60.00%
千人民币
174,497
仓库租赁
上海洛浦外仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
68,560
仓库租赁
上海金桥普洛斯仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
50,000
仓库租赁
普洋(上海) 企业发展有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
800,000
仓库租赁
东莞永达盈仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
288,690
仓库租赁
普洛斯(佛山) 仓储经营有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
17,000
仓库租赁
广州市宝普仓储设施经营有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
156,000
仓库租赁
海特奇贝斯(上海) 仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
20,000
仓库租赁
广州普洛斯仓储设施管理有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
50,000
仓库租赁
大连普集仓储设施有限公司
中国60.00% -60.00%
千美元
80,000
仓库租赁
德信无线通讯科技(杭州) 有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
67,000
仓库租赁
廊坊普洛斯仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
29,400
仓库租赁
北京正奇尚予投资中心(有限合伙)
中国100.00% -100.00%
千人民币
247,000
控股投资
北京正奇尚惠投资中心(有限合伙)
中国100.00% -100.00%
千人民币
269,620
控股投资
北京正奇尚诚投资中心(有限合伙)
中国100.00% -100.00%
千人民币
269,080
控股投资
北京正奇尚信投资中心(有限合伙)
中国100.00% -100.00%
千人民币
268,000
控股投资
北京正奇尚德投资中心(有限合伙)
中国100.00% -100.00%
千人民币
265,300
控股投资
国富汇金(天津) 投资管理合伙企业
(有限合伙) 中国100.00% -100.00%
千人民币
3,000,000
控股投资
公司名称成立营业地
本集团的
实际权益本公司持有子公司持有注册资本主要业务
北京城市动力仓储有限公司
中国60.00% -60.00%
千人民币
174,497
仓库租赁
上海洛浦外仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
68,560
仓库租赁
上海金桥普洛斯仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
50,000
仓库租赁
普洋(上海) 企业发展有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
800,000
仓库租赁
东莞永达盈仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
288,690
仓库租赁
普洛斯(佛山) 仓储经营有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
17,000
仓库租赁
广州市宝普仓储设施经营有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
156,000
仓库租赁
海特奇贝斯(上海) 仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
20,000
仓库租赁
广州普洛斯仓储设施管理有限公司
中国100.00% -100.00%
千人民币
50,000
仓库租赁
大连普集仓储设施有限公司
中国60.00% -60.00%
千美元
80,000
仓库租赁
德信无线通讯科技(杭州) 有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
67,000
仓库租赁
廊坊普洛斯仓储有限公司
中国100.00% -100.00%
千美元
29,400
仓库租赁
北京正奇尚予投资中心(有限合伙)
中国100.00% -100.00%
千人民币
247,000
控股投资
北京正奇尚惠投资中心(有限合伙)
中国100.00% -100.00%
千人民币
269,620
控股投资
北京正奇尚诚投资中心(有限合伙)
中国100.00% -100.00%
千人民币
269,080
控股投资
北京正奇尚信投资中心(有限合伙)
中国100.00% -100.00%
千人民币
268,000
控股投资
北京正奇尚德投资中心(有限合伙)
中国100.00% -100.00%
千人民币
265,300
控股投资
国富汇金(天津) 投资管理合伙企业
(有限合伙) 中国100.00% -100.00%
千人民币
3,000,000
控股投资

普洛斯中国控股有限公司
截至2019年12月31日止年度财务报表
61
12.于子公司的投资(续)
下表列出与少数股东权益变动的相关信息及本集团具有重大少数股东权益的子公司。

少数股东权益变动
CLF I ACL CLF II其他总计
千美元千美元千美元千美元千美元
2018年4月1日的结余884,957 374,758 151,589 882,702 2,294,006
净利润125,848 117,060 18,429 131,713 393,050
海外业务合并及外币报表折算差异(78,386) (34,884) (16,627) (75,400) (205,297)
来自少数股东的投入股本13,235 -152,432 34,128 199,795
支付少数股东的股息---(3,253) (3,253)
收购子公司(附注30) --16,346 106,015 122,361
从少数股东收购子公司股份---(18,079) (18,079)
处置子公司(附注30) ---(181,783) (181,783)
于2018年12月31日和
2019年1月1日结余945,654 456,934 322,169 876,043 2,600,800
净利润71,176 42,658 58,248 74,279 246,361
海外业务合并及外币报表折算差异(11,582) (7,895) (9,337) (23,278) (52,092)
来自少数股东的投入股本(151,713) -328,987 74,865 252,139
收购子公司(附注30) -59,084 90,353 149,437
从少数股东收购子公司股份--(2,149) (12,912) (15,061)
处置子公司(附注30)
580,877 ---580,877
于2019年12月31日结余1,434,412 491,697 757,002 1,079,350 3,762,461
CLF I ACL CLF II其他总计
千美元千美元千美元千美元千美元
2018年4月1日的结余884,957 374,758 151,589 882,702 2,294,006
净利润125,848 117,060 18,429 131,713 393,050
海外业务合并及外币报表折算差异(78,386) (34,884) (16,627) (75,400) (205,297)
来自少数股东的投入股本13,235 -152,432 34,128 199,795
支付少数股东的股息---(3,253) (3,253)
收购子公司(附注30) --16,346 106,015 122,361
从少数股东收购子公司股份---(18,079) (18,079)
处置子公司(附注30) ---(181,783) (181,783)
于2018年12月31日和
2019年1月1日结余945,654 456,934 322,169 876,043 2,600,800
净利润71,176 42,658 58,248 74,279 246,361
海外业务合并及外币报表折算差异(11,582) (7,895) (9,337) (23,278) (52,092)
来自少数股东的投入股本(151,713) -328,987 74,865 252,139
收购子公司(附注30) -59,084 90,353 149,437
从少数股东收购子公司股份--(2,149) (12,912) (15,061)
处置子公司(附注30)
580,877 ---580,877
于2019年12月31日结余1,434,412 491,697 757,002 1,079,350 3,762,461

普洛斯中国控股有限公司
截至2019年12月31日止年度财务报表
62
12.于子公司的投资(续)
下表列出了与拥有重大少数股东权益的本集团子公司CLF I、航港和CLF II相关的信息。下表
呈列财务资料概是指任何公司间对销前的金额。

2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
CLF I
少数股东权益的百分比69.88% 44.12%
流动资产132,809 114,483
非流动资产3,373,772 3,178,894
流动负债(151,014) (360,036)
非流动负债(1,311,929) (789,855)
净资产2,043,638 2,143,486
少数股东权益1,434,412 945,654
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
收入176,811 123,000
净利润123,159 285,254
综合收益总额115,151 107,579
归属于少数股东的净利润71,175 125,848
现金增加/ (减少)净额18,018 (40,176)
2018年
12月31日
千美元千美元
CLF I
少数股东权益的百分比69.88% 44.12%
流动资产132,809 114,483
非流动资产3,373,772 3,178,894
流动负债(151,014) (360,036)
非流动负债(1,311,929) (789,855)
净资产2,043,638 2,143,486
少数股东权益1,434,412 945,654
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
收入176,811 123,000
净利润123,159 285,254
综合收益总额115,151 107,579
归属于少数股东的净利润71,175 125,848
现金增加/ (减少)净额18,018 (40,176)

普洛斯中国控股有限公司
截至2019年12月31日止年度财务报表
63
12.于子公司的投资(续)
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
航港
少数股东权益的百分比46.86% 46.86%
流动资产54,674 47,848
非流动资产1,781,182 1,689,348
流动负债(131,419) (192,086)
非流动负债(644,933) (559,620)
净资产1,059,504 985,490
少数股东权益491,697 456,934
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
收入75,996 53,236
净利润91,029 249,800
综合收益总额74,183 174,387
归属于少数股东的净利润42,657 117,060
现金增加净额12,287 18,422
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
CLF II
少数股东权益的百分比43.62% 43.62%
流动资产210,117 171,996
非流动资产2,198,459 1,117,008
流动负债(507,589) (510,027)
非流动负债(264,046) (63,901)
少数股东权益(74,889) (16,557)
净资产1,562,052 698,519
少数股东权益757,002 322,169
2018年
12月31日
千美元千美元
航港
少数股东权益的百分比46.86% 46.86%
流动资产54,674 47,848
非流动资产1,781,182 1,689,348
流动负债(131,419) (192,086)
非流动负债(644,933) (559,620)
净资产1,059,504 985,490
少数股东权益491,697 456,934
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
收入75,996 53,236
净利润91,029 249,800
综合收益总额74,183 174,387
归属于少数股东的净利润42,657 117,060
现金增加净额12,287 18,422
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
CLF II
少数股东权益的百分比43.62% 43.62%
流动资产210,117 171,996
非流动资产2,198,459 1,117,008
流动负债(507,589) (510,027)
非流动负债(264,046) (63,901)
少数股东权益(74,889) (16,557)
净资产1,562,052 698,519
少数股东权益757,002 322,169

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截至2019年12月31日止年度财务报表
64
12.于子公司的投资(续)
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
收入21,544 6,034
净利润132,119 41,966
综合收益总额111,616 3,367
归属于少数股东的净利润58,235 18,429
现金增加/ (减少)净额98,263 (74,350)
13.对合营企业的投资
附注
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
上海临港普洛斯国际物流发展有限公司
(“临港国际”) (a) 291,842 262,778
北京金通港房地产开发有限公司
(简称“Z3 项目”) (b) 336,428 -
普洛斯国驿(珠海) 并购基金(有限合伙)
(简称“CVA I Fund”) (c) 162,343 91,710
其他579,075 625,794
1,369,688 980,282
所有合资公司均为未上市的法人实体,未提供其市场报价。

自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
收入21,544 6,034
净利润132,119 41,966
综合收益总额111,616 3,367
归属于少数股东的净利润58,235 18,429
现金增加/ (减少)净额98,263 (74,350)
13.对合营企业的投资
附注
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
上海临港普洛斯国际物流发展有限公司
(“临港国际”) (a) 291,842 262,778
北京金通港房地产开发有限公司
(简称“Z3 项目”) (b) 336,428 -
普洛斯国驿(珠海) 并购基金(有限合伙)
(简称“CVA I Fund”) (c) 162,343 91,710
其他579,075 625,794
1,369,688 980,282
所有合资公司均为未上市的法人实体,未提供其市场报价。


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65
13.对合营企业的投资(续)
(a)临港国际
临港国际是由本公司的一家子公司与一家国有房地产开发商在中国注册成立。临港国际的财务
资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值对账) 披露如下:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
非流动资产800,535 755,527
流动资产44,353 41,143
非流动负债(228,820) (251,644)
流动负债(32,384) (19,471)
权益583,684 525,555
集团实际权益比例50.00% 50.00%
合并财务报表账面价值291,842 262,778
以上资产和负债包括:
现金及现金等价物39,748 34,205
流动金融负债(除应付和其他应付款) (15,696) (16,877)
非流动金融负债(除应付和其他应付款) (95,476) (115,771)
2018年
12月31日
千美元千美元
非流动资产800,535 755,527
流动资产44,353 41,143
非流动负债(228,820) (251,644)
流动负债(32,384) (19,471)
权益583,684 525,555
集团实际权益比例50.00% 50.00%
合并财务报表账面价值291,842 262,778
以上资产和负债包括:
现金及现金等价物39,748 34,205
流动金融负债(除应付和其他应付款) (15,696) (16,877)
非流动金融负债(除应付和其他应付款) (95,476) (115,771)

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66
13.对合营企业的投资(续)
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
收入42,507 29,098
净利润67,420 72,996
综合收益总额67,420 72,996
集团实际权益比例50.00% 50.00%
应占合营企业利润(扣除所得税费用) 33,710 36,498
以上利润包括:
折旧和摊销(89) (43)
利息收入400 96
利息费用(5,802) (4,992)
所得税费用(22,495) (24,357)
(b) Z3项目
北京金通港房地产开发有限公司(简称“金通港”) 是一家房地产开发和建筑商。本集团通过收
购五家持有金通港股权的有限合伙企业的100%股份来共同控制金通港,其中五家有限合伙企
业分别为北京正奇尚诚投资中心(有限合伙) 、北京正奇尚信投资中心(有限合伙) 、北京正奇
尚德投资中心(有限合伙) 、北京正奇尚予投资中心(有限合伙) 、北京正奇尚惠投资中心(有限
合伙) ,统称为“Z3项目”。

自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
收入42,507 29,098
净利润67,420 72,996
综合收益总额67,420 72,996
集团实际权益比例50.00% 50.00%
应占合营企业利润(扣除所得税费用) 33,710 36,498
以上利润包括:
折旧和摊销(89) (43)
利息收入400 96
利息费用(5,802) (4,992)
所得税费用(22,495) (24,357)
(b) Z3项目
北京金通港房地产开发有限公司(简称“金通港”) 是一家房地产开发和建筑商。本集团通过收
购五家持有金通港股权的有限合伙企业的100%股份来共同控制金通港,其中五家有限合伙企
业分别为北京正奇尚诚投资中心(有限合伙) 、北京正奇尚信投资中心(有限合伙) 、北京正奇
尚德投资中心(有限合伙) 、北京正奇尚予投资中心(有限合伙) 、北京正奇尚惠投资中心(有限
合伙) ,统称为“Z3项目”。


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截至2019年12月31日止年度财务报表
67
13.对合营企业的投资(续)
Z3项目的财务资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值对
账) 披露如下:
2019年
12月31日
非流动资产1,011,182
流动资产4,248
非流动负债(1,269)
流动负债(24,666)
权益989,495
集团实际权益比例34.00%
合并财务报表账面价值336,428
以上资产和负债包括:
现金及现金等价物3,529
截至2019年
12月31日
止年度
收入-
净亏损(1,250)
综合收益总额(1,250)
集团实际权益比例34.00%
应占合营企业利润(扣除所得税费用) (425)
以上利润包括:
利息收入26
(c) CVA I Fund
CVA I Fund是由本集团及另一位第三方投资者于2018年2月成立的有限合伙企业,其总股本
为人民币98亿元(约合14亿美元) 。该基金在中国从事已完工物流和工业资产的收购和管
理。

非流动资产1,011,182
流动资产4,248
非流动负债(1,269)
流动负债(24,666)
权益989,495
集团实际权益比例34.00%
合并财务报表账面价值336,428
以上资产和负债包括:
现金及现金等价物3,529
截至2019年
12月31日
止年度
收入-
净亏损(1,250)
综合收益总额(1,250)
集团实际权益比例34.00%
应占合营企业利润(扣除所得税费用) (425)
以上利润包括:
利息收入26
(c) CVA I Fund
CVA I Fund是由本集团及另一位第三方投资者于2018年2月成立的有限合伙企业,其总股本
为人民币98亿元(约合14亿美元) 。该基金在中国从事已完工物流和工业资产的收购和管
理。


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截至2019年12月31日止年度财务报表
68
13.对合营企业的投资(续)
CVA 1基金的财务资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值
对账) 披露如下:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
非流动资产2,097,619 1,459,514
流动资产271,433 364,876
非流动负债(785,159) (294,088)
流动负债(318,334) (499,034)
少数股东权益(231,358) -
集团权益1,034,201 1,031,268
集团实际权益比例18.37% 18.37%
合并财务报表账面价值162,343 91,710
以上资产和负债包括:
现金及现金等价物259,256 326,278
流动金融负债(除应付和其他应付款) (1,533) (5,620)
非流动金融负债(除应付和其他应付款) (709,728) (257,093)
2018年
12月31日
千美元千美元
非流动资产2,097,619 1,459,514
流动资产271,433 364,876
非流动负债(785,159) (294,088)
流动负债(318,334) (499,034)
少数股东权益(231,358) -
集团权益1,034,201 1,031,268
集团实际权益比例18.37% 18.37%
合并财务报表账面价值162,343 91,710
以上资产和负债包括:
现金及现金等价物259,256 326,278
流动金融负债(除应付和其他应付款) (1,533) (5,620)
非流动金融负债(除应付和其他应付款) (709,728) (257,093)

普洛斯中国控股有限公司
截至2019年12月31日止年度财务报表
69
13.对合营企业的投资(续)
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
收入120,925 34,978
净利润80,071 82,758
归属于少数股东的利润(13,352) (16,183)
归属于集团的利润66,719 66,575
综合收益总额66,719 66,575
集团实际权益比例18.37% 18.37%
应占合营企业利润(扣除所得税费用) 12,256 12,230
以上利润包括:
折旧和摊销(99) (11)
利息费用(28,030) (5,365)
利息收入1,683 3,823
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
收入120,925 34,978
净利润80,071 82,758
归属于少数股东的利润(13,352) (16,183)
归属于集团的利润66,719 66,575
综合收益总额66,719 66,575
集团实际权益比例18.37% 18.37%
应占合营企业利润(扣除所得税费用) 12,256 12,230
以上利润包括:
折旧和摊销(99) (11)
利息费用(28,030) (5,365)
利息收入1,683 3,823

普洛斯中国控股有限公司
截至2019年12月31日止年度财务报表
70
14.联营企业
附注
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
中金佳业(天津) 商业房地产投资中心(有限合伙) (a) 203,885 -
珠海隐山现代物流产业股权投资基金(有限合伙)
(“隐山”) (b) 91,006 56,639
其他371,854 301,862
666,745 358,501
(a)中金佳业
于2019年4月23日,本集团通过收购中金佳业的一名有限合伙人的100%股权收购中金佳业
的58.63%股权。于2019年12月31日,本集团通过此次收购对中金佳业产生了重大影响。

中金佳业的财务资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值对
账) 披露如下
2019年
12月31日
千美元
非流动资产339,881
流动资产8,739
流动负债(860)
属于所有者的净资产347,760
集团实际权益比例58.63%
合并财务报表账面价值203,885
以上资产和负债包括:
现金及现金等价物1,140
2018年
12月31日
千美元千美元
中金佳业(天津) 商业房地产投资中心(有限合伙) (a) 203,885 -
珠海隐山现代物流产业股权投资基金(有限合伙)
(“隐山”) (b) 91,006 56,639
其他371,854 301,862
666,745 358,501
(a)中金佳业
于2019年4月23日,本集团通过收购中金佳业的一名有限合伙人的100%股权收购中金佳业
的58.63%股权。于2019年12月31日,本集团通过此次收购对中金佳业产生了重大影响。

中金佳业的财务资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值对
账) 披露如下
2019年
12月31日
千美元
非流动资产339,881
流动资产8,739
流动负债(860)
属于所有者的净资产347,760
集团实际权益比例58.63%
合并财务报表账面价值203,885
以上资产和负债包括:
现金及现金等价物1,140

普洛斯中国控股有限公司
截至2019年12月31日止年度财务报表
71
14.联营企业(续)
2019年
12月31日
千美元
收入-
净利润(83)
综合收益总额(83)
集团实际权益比例58.63%
应占联营企业利润(扣除所得税费用) (49)
以上利润包括:
利息收入318
(b)隐山
本集团于2018年5月对珠海隐山现代物流产业股权投资基金(有限合伙) 进行股权投资,获取
了其30.76%的股份,至2019年12月31日股权投资增加到69.05%。隐山主要由其咨询委员
会和投资委员会控制,而本集团通过成为董事会成员而对其产生重大影响.
隐山的财务资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值对账) 披
露如下:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
非流动资产81,885 34,265
流动资产159,802 52,907
流动负债(26,856) (4,334)
少数股东权益(2,305) -
属于所有者的净资产212,526 82,838
集团实际权益比例69.05% 30.76%
合并财务报表账面价值91,006 56,639
以上资产和负债包括:
现金及现金等价物158,042 52,907
千美元
收入-
净利润(83)
综合收益总额(83)
集团实际权益比例58.63%
应占联营企业利润(扣除所得税费用) (49)
以上利润包括:
利息收入318
(b)隐山
本集团于2018年5月对珠海隐山现代物流产业股权投资基金(有限合伙) 进行股权投资,获取
了其30.76%的股份,至2019年12月31日股权投资增加到69.05%。隐山主要由其咨询委员
会和投资委员会控制,而本集团通过成为董事会成员而对其产生重大影响.
隐山的财务资料概要(已就会计政策的任何变动作出调整及与合并财务报表中账面价值对账) 披
露如下:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
非流动资产81,885 34,265
流动资产159,802 52,907
流动负债(26,856) (4,334)
少数股东权益(2,305) -
属于所有者的净资产212,526 82,838
集团实际权益比例69.05% 30.76%
合并财务报表账面价值91,006 56,639
以上资产和负债包括:
现金及现金等价物158,042 52,907

普洛斯中国控股有限公司
截至2019年12月31日止年度财务报表
72
14.联营企业(续)
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
千美元千美元
收入--
净利润(30,710) (4,338)
综合收益总额(30,710) (4,338)
集团实际权益比例69.05% 30.76%
应占联营企业利润(扣除所得税费用) (18,760) (1,335)
以上利润包括:
利息收入139 108
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
千美元千美元
收入--
净利润(30,710) (4,338)
综合收益总额(30,710) (4,338)
集团实际权益比例69.05% 30.76%
应占联营企业利润(扣除所得税费用) (18,760) (1,335)
以上利润包括:
利息收入139 108

普洛斯中国控股有限公司
截至2019年12月31日止年度财务报表
73
15.递延税项
在合并资产负债表内确认的递延所得税(负债) /资产的主要组成部分及年内变动如下:
于4月1日/
1月1日会计政策变更
收购子公司
(附注30)
处置子公司
(附注30)汇率变动影响
其他综合收益
确认
(附注10)损益确认于12月31日
千美元千美元千美元千美元千美元千美元千美元千美元
递延所得税资产
2018年12月31日
未利用的可抵扣亏损36,076 --(1,545) (3,192) -4,057 35,396
其他3,188 ---(262) -(380) 2,546
39,264 --(1,545) (3,454) -3,677 37,942
2019年12月31日
未利用的可抵扣亏损35,396 --(939) (599) -1,538 35,396
其他2,546 ---(59) -1,520 4,007
37,942 --(939) (658) -3,058 39,403
递延所得税负债
2018年12月31日
投资性房地产(1,748,548) --242,909 161,904 -(675,569) (2,019,304)
其他投资(29,368) (7,378) --2,163 29,103 (8,063) (13,543)
其他(8,275) ---678 -1,090 (6,507)
(1,786,191) (7,378) -242,909 164,745 29,103 (682,542) (2,039,354)
2019年12月31日
投资性房地产(2,019,304) -(2,533) 40,530 36,707 -(355,337) (2,299,937)
其他投资(13,543) ---631 (7,102) (28,430) (48,444)
以公允价值计量的自有物业----13 (1,102) -(1,089)
其他(6,507) --118 -(1,074) (7,463)
(2,039,354) -(2,533) 40,530 37,469 (8,204) (384,841) (2,356,933)
1月1日会计政策变更
收购子公司
(附注30)
处置子公司
(附注30)汇率变动影响
其他综合收益
确认
(附注10)损益确认于12月31日
千美元千美元千美元千美元千美元千美元千美元千美元
递延所得税资产
2018年12月31日
未利用的可抵扣亏损36,076 --(1,545) (3,192) -4,057 35,396
其他3,188 ---(262) -(380) 2,546
39,264 --(1,545) (3,454) -3,677 37,942
2019年12月31日
未利用的可抵扣亏损35,396 --(939) (599) -1,538 35,396
其他2,546 ---(59) -1,520 4,007
37,942 --(939) (658) -3,058 39,403
递延所得税负债
2018年12月31日
投资性房地产(1,748,548) --242,909 161,904 -(675,569) (2,019,304)
其他投资(29,368) (7,378) --2,163 29,103 (8,063) (13,543)
其他(8,275) ---678 -1,090 (6,507)
(1,786,191) (7,378) -242,909 164,745 29,103 (682,542) (2,039,354)
2019年12月31日
投资性房地产(2,019,304) -(2,533) 40,530 36,707 -(355,337) (2,299,937)
其他投资(13,543) ---631 (7,102) (28,430) (48,444)
以公允价值计量的自有物业----13 (1,102) -(1,089)
其他(6,507) --118 -(1,074) (7,463)
(2,039,354) -(2,533) 40,530 37,469 (8,204) (384,841) (2,356,933)

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74
15.递延税项(续)
如果纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利并且递延所得税资
产及递延所得税负债是属于同一税收征管部门,则递延所得税资产及递延所得税负债在以抵销
后的净额列示。资产负债表内显示的互相抵销后的金额如下:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
递延所得税资产8,840 8,114
递延所得税负债(2,326,370) (2,009,526)
由于未来不太可能有应课税利润可供抵免相关递延所得税资产,本集团尚未确认以下项目的递
延所得税资产:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
税务亏损483,104 408,741
税务亏损的金额认定是由子公司经营所在国家税务机关及相关税法规定的。未确认税务亏损的
金额约为483,104,000美金(2018年12月31日:408,741,000美金),预计将在1至5年内
到期。

自2008年1月1日或之后开始,除根据税务条约/ 安排予以减少,中国所得税法及其相关规
定从盈利中分派股息须缴纳10%预扣税。本集团预期在可见将来不会将未分派盈利分派予中
国境外控股公司,因此并未确认递延税项负债。

2018年
12月31日
千美元千美元
递延所得税资产8,840 8,114
递延所得税负债(2,326,370) (2,009,526)
由于未来不太可能有应课税利润可供抵免相关递延所得税资产,本集团尚未确认以下项目的递
延所得税资产:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
税务亏损483,104 408,741
税务亏损的金额认定是由子公司经营所在国家税务机关及相关税法规定的。未确认税务亏损的
金额约为483,104,000美金(2018年12月31日:408,741,000美金),预计将在1至5年内
到期。

自2008年1月1日或之后开始,除根据税务条约/ 安排予以减少,中国所得税法及其相关规
定从盈利中分派股息须缴纳10%预扣税。本集团预期在可见将来不会将未分派盈利分派予中
国境外控股公司,因此并未确认递延税项负债。


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75
16.物业、厂房及设备
家具.配件
及设备太阳能项目在建工程
以公允价值
计量的
自用物业使用权资产合计
千美元千美元千美元千美元千美元千美元
(note 11)
成本
于2018年4月1日33,017 ----33,017
收购子公司1,324 ----1,324
本年增加6,870 ----6,870
处置子公司(1,314) ----(1,314)
本年处置(1,040) ----(1,040)
汇率变动影响(2,653) ----(2,653)
于2018年12月31日36,204 ----36,204
收购子公司3,176 ---52,248 55,424
本年增加57,061 -13,478 71,403 18,470 160,412
处置子公司(27) (9,436) (3,355) --(12,818)
本年处置(4,333) ----(4,333)
本期重分类-10,059 (10,059) ---
重估抵消---(1,255) -(1,255)
重估增值---4,407 -4,407
汇率变动影响(1,194) (185) (64) (862) (765) (3,070)
于2019年12月31日90,887 438 -73,693 69,953 234,971
累计折旧
于2018年4月1日(24,637) ----(24,637)
本年增加(2,894) ----(2,894)
本年处置978 ----978
处置子公司1,204 ----1,204
汇率变动影响1,294 ----1,294
于2018年12月31日(24,055) ----(24,055)
收购子公司(1,364) ----(1,364)
本期增加(6,623) (185) -(1,255) (4,646) (12,709)
处置子公司22 173 ---195
本年处置3,958 ----3,958
重估抵消---1,255 -1,255
汇率变动影响332 4 --54 390
于2019年12月31日(27,730) (8) --(4,592) (32,330)
账面
于2018年4月1日8,380 ----8,380
于2018年12月31日12,149 ----12,149
于2019年12月31日63,157 430 -73,693 65,361 202,641
附注11(a) 和11(b)详细列示以公允价值计量的自用物业计量方法
(note 11)
成本
于2018年4月1日33,017 ----33,017
收购子公司1,324 ----1,324
本年增加6,870 ----6,870
处置子公司(1,314) ----(1,314)
本年处置(1,040) ----(1,040)
汇率变动影响(2,653) ----(2,653)
于2018年12月31日36,204 ----36,204
收购子公司3,176 ---52,248 55,424
本年增加57,061 -13,478 71,403 18,470 160,412
处置子公司(27) (9,436) (3,355) --(12,818)
本年处置(4,333) ----(4,333)
本期重分类-10,059 (10,059) ---
重估抵消---(1,255) -(1,255)
重估增值---4,407 -4,407
汇率变动影响(1,194) (185) (64) (862) (765) (3,070)
于2019年12月31日90,887 438 -73,693 69,953 234,971
累计折旧
于2018年4月1日(24,637) ----(24,637)
本年增加(2,894) ----(2,894)
本年处置978 ----978
处置子公司1,204 ----1,204
汇率变动影响1,294 ----1,294
于2018年12月31日(24,055) ----(24,055)
收购子公司(1,364) ----(1,364)
本期增加(6,623) (185) -(1,255) (4,646) (12,709)
处置子公司22 173 ---195
本年处置3,958 ----3,958
重估抵消---1,255 -1,255
汇率变动影响332 4 --54 390
于2019年12月31日(27,730) (8) --(4,592) (32,330)
账面
于2018年4月1日8,380 ----8,380
于2018年12月31日12,149 ----12,149
于2019年12月31日63,157 430 -73,693 65,361 202,641
附注11(a) 和11(b)详细列示以公允价值计量的自用物业计量方法

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17.无形资产
商誉商标营业禁止协议许可证总计
千美元千美元千美元千美元千美元
成本
于2018年4月1日307,491 25,920 4,330 1,015 338,756
汇率变动影响(26,196) (2,209) -(86) (28,491)
于2018年12月31日281,295 23,711 4,330 929 310,265
处置--(4,330) -(4,330)
汇率变动影响(4,556) (384) -(16) (4,956)
于2019年12月31日276,739 23,327 -913 300,979
累计摊销
于2018年4月1日-(9,965) (4,330) (486) (14,781)
本年摊销-(1,007) -(152) (1,159)
汇率变动影响-888 -45 933
于2018年12月31日-(10,084) (4,330) (593) (15,007)
本期摊销-(1,325) -(196) (1,521)
本期处置--4,330 -4,330
汇率变动影响-179 -12 191
于2019年12月31日-(11,230) -(777) (12,007)
账面价值:
于2018年4月1日307,491 15,955 -529 323,975
于2018年12月31日281,295 13,627 -336 295,258
于2019年12月31日276,739 12,097 -136 288,972
商标营业禁止协议许可证总计
千美元千美元千美元千美元千美元
成本
于2018年4月1日307,491 25,920 4,330 1,015 338,756
汇率变动影响(26,196) (2,209) -(86) (28,491)
于2018年12月31日281,295 23,711 4,330 929 310,265
处置--(4,330) -(4,330)
汇率变动影响(4,556) (384) -(16) (4,956)
于2019年12月31日276,739 23,327 -913 300,979
累计摊销
于2018年4月1日-(9,965) (4,330) (486) (14,781)
本年摊销-(1,007) -(152) (1,159)
汇率变动影响-888 -45 933
于2018年12月31日-(10,084) (4,330) (593) (15,007)
本期摊销-(1,325) -(196) (1,521)
本期处置--4,330 -4,330
汇率变动影响-179 -12 191
于2019年12月31日-(11,230) -(777) (12,007)
账面价值:
于2018年4月1日307,491 15,955 -529 323,975
于2018年12月31日281,295 13,627 -336 295,258
于2019年12月31日276,739 12,097 -136 288,972

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77
17.无形资产(续)
包括商誉的现金产生单位的减值测试
按照国家和经营业务分摊至已识别的现金产生单位的商誉如下:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
普洛斯中国(注) 224,031 227,720
航港集团52,708 53,575
总计276,739 281,295
注:与在中国租赁物流设施及提供资产管理服务相关,将航港集团排除在外.
(a)普洛斯中国
资产可回收金额为公允价值减去处置费用净额。于2019年12月31日,资产由以下部分组
成:物业开发,基金管理,投资性房地产,金融服务及其他投资。在确定其公允价值时,可采
用直接比较法,收入资本化法,现金流折现法和剩余法等多种方法组合确定。直接法利用可比
物业或上市公司,本集团持有的权益投资存在活跃市场交易,能在报告日以公允价值列示。收
入资本化法使用资本化率将租金收入资本化为现值,且所使用的租金收入需调整为可比公司当
前可实现的市场租金以及投资性房地产近期进行租赁交易达成的租金水平。现金流折现法的关
键假设是租金增长率和折现率,与市场情况一致。开发中的投资性房地产及持有供开发的土地
采用剩余法评估,预估完工日完工物业价值,扣减续建成本、开发利润,以求得该物业的价
值。

管理层所依据公允价值减处置费用净值的关键假设包括资本化率为4.00% -7.00% (2018年
12月31日:4.25% -7.00%),折现率为6.60% -11.44% (2018年12月31日:7.06% -
11.23%),期末收益率为4.00% -7.00% (2018年12月31日:4.25% -6.75%)。管理层相
信,上述主要假设的任何合理变动,将不会导致可收回金额大幅低于资产账面价值。

2018年
12月31日
千美元千美元
普洛斯中国(注) 224,031 227,720
航港集团52,708 53,575
总计276,739 281,295
注:与在中国租赁物流设施及提供资产管理服务相关,将航港集团排除在外.
(a)普洛斯中国
资产可回收金额为公允价值减去处置费用净额。于2019年12月31日,资产由以下部分组
成:物业开发,基金管理,投资性房地产,金融服务及其他投资。在确定其公允价值时,可采
用直接比较法,收入资本化法,现金流折现法和剩余法等多种方法组合确定。直接法利用可比
物业或上市公司,本集团持有的权益投资存在活跃市场交易,能在报告日以公允价值列示。收
入资本化法使用资本化率将租金收入资本化为现值,且所使用的租金收入需调整为可比公司当
前可实现的市场租金以及投资性房地产近期进行租赁交易达成的租金水平。现金流折现法的关
键假设是租金增长率和折现率,与市场情况一致。开发中的投资性房地产及持有供开发的土地
采用剩余法评估,预估完工日完工物业价值,扣减续建成本、开发利润,以求得该物业的价
值。

管理层所依据公允价值减处置费用净值的关键假设包括资本化率为4.00% -7.00% (2018年
12月31日:4.25% -7.00%),折现率为6.60% -11.44% (2018年12月31日:7.06% -
11.23%),期末收益率为4.00% -7.00% (2018年12月31日:4.25% -6.75%)。管理层相
信,上述主要假设的任何合理变动,将不会导致可收回金额大幅低于资产账面价值。


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17.无形资产(续)
(b)航港集团
现金产生单位的可收回金额是根据使用价值计算。使用价值计算按基于管理层批准的十年期财
政预算的现金流量预测以折现模型计算。此年期后的现金流量按上表所列的预计永久增长率推
定。用于现金产生单位的折现率是该资产组的加权平均资本成本。用于现金产生单位的永久增
长率并不超过管理层对该现金产生单位所经营业务的相关行业和国家的平均长期增长率的预
测。于2019年12月31日,折现率和永久增长率分别为7.5%和3% (于2018年12月31
日:7.5%和3%)。管理层相信,上述主要假设的任何合理变动,将不会导致可收回金额大幅
低于商誉账面值。

18.其他长期投资
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
对上市公司的股权投资–公允价值计量且其变动计入
其他综合收益(不可转回) 590,047 346,901
对非上市公司的股权投资–公允价值计量且其变动计入
当期损益1,026,406 717,762
1,616,453 1,064,663
对上市企业的投资包括在深圳证券交易所上市的深圳市新南山控股(集团) 股份有限公司。(简
称“新南山控股”) 6.10% (2018年12月31日:6.10%)权益,在上海证券交易所上市的中储
发展股份有限公司(简称“CMSTD”) 15.45% (2018年12月31日:15.45%)的权益,上海
临港股份有限公司(简称“SHLG”) 1.47% (2018年12月31日:0.89%)的权益以及在上海
证券交易所上市的北京万通房地产有限公司(简称“北京万通”) 10.00% (2018年3月31
日:0%)的权益。本集团将对上市企业的战略投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产(不可转回) ,本年被投资上市企业股利分红约为2,307,000美元(2018年:
无) 。

2019年5月,本集团以119,698,000美金的对价购买了北京万通10.00%的权益
2018年
12月31日
千美元千美元
对上市公司的股权投资–公允价值计量且其变动计入
其他综合收益(不可转回) 590,047 346,901
对非上市公司的股权投资–公允价值计量且其变动计入
当期损益1,026,406 717,762
1,616,453 1,064,663
对上市企业的投资包括在深圳证券交易所上市的深圳市新南山控股(集团) 股份有限公司。(简
称“新南山控股”) 6.10% (2018年12月31日:6.10%)权益,在上海证券交易所上市的中储
发展股份有限公司(简称“CMSTD”) 15.45% (2018年12月31日:15.45%)的权益,上海
临港股份有限公司(简称“SHLG”) 1.47% (2018年12月31日:0.89%)的权益以及在上海
证券交易所上市的北京万通房地产有限公司(简称“北京万通”) 10.00% (2018年3月31
日:0%)的权益。本集团将对上市企业的战略投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产(不可转回) ,本年被投资上市企业股利分红约为2,307,000美元(2018年:
无) 。

2019年5月,本集团以119,698,000美金的对价购买了北京万通10.00%的权益

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19.其他非流动资产
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
应收账款44,340 36,985
保证金-999
预付账款48,442 75,732
应收融资租赁款16,130 52,065
提供给合营企业的借款65,662 164,622
提供给联营企业的借款12,226 43,688
提供给第三方的借款15,740 22,417
其他1,107 -
203,647 396,508
向合营企业提供的借款于报告日按5.39%至7.90%的实际年利率计息(2018年12月31日:
3.28% to 6.50%),无需在一年内偿还。

向联营企业提供的借款于报告日按10.00%的实际年利率计息,(2018年12月31日:8.00%
to 10.00%),无需在一年内偿还。

向与收购新投资相关的第三方提供的贷款为无担保、于报告日按18.00%的实际年利率计息
(2018年12月31日:8.00% to 18.00%,无需在一年内偿还。

2018年
12月31日
千美元千美元
应收账款44,340 36,985
保证金-999
预付账款48,442 75,732
应收融资租赁款16,130 52,065
提供给合营企业的借款65,662 164,622
提供给联营企业的借款12,226 43,688
提供给第三方的借款15,740 22,417
其他1,107 -
203,647 396,508
向合营企业提供的借款于报告日按5.39%至7.90%的实际年利率计息(2018年12月31日:
3.28% to 6.50%),无需在一年内偿还。

向联营企业提供的借款于报告日按10.00%的实际年利率计息,(2018年12月31日:8.00%
to 10.00%),无需在一年内偿还。

向与收购新投资相关的第三方提供的贷款为无担保、于报告日按18.00%的实际年利率计息
(2018年12月31日:8.00% to 18.00%,无需在一年内偿还。


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80
20.应收及其他应收款项
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
净应收账款:
-应收账款58,536 68,445
-减值损失(2,984) (2,914)
55,552 65,531
净融资租赁应收款:
-应收融资租赁款157,777 180,553
-减值损失(22,444) (11,372)
135,333 169,181
应收合营企业的款项:
-贸易23,377 8,806
-非贸易245,328 416,269
-合营企业贷款56,799 82,260
325,504 507,335
应收联营企业的款项:
-贸易44,388 13,786
-非贸易22 15
-联营企业贷款163,143 144,286
207,553 158,087
应收少数股东的款项:
-非贸易2,966 3,390
-少数股东贷款7,640 5,931
10,606 9,321
应收间接控股方的款项:
-非贸易-160,275
应收关联方的款项:
-非贸易26,085 11,840
2018年
12月31日
千美元千美元
净应收账款:
-应收账款58,536 68,445
-减值损失(2,984) (2,914)
55,552 65,531
净融资租赁应收款:
-应收融资租赁款157,777 180,553
-减值损失(22,444) (11,372)
135,333 169,181
应收合营企业的款项:
-贸易23,377 8,806
-非贸易245,328 416,269
-合营企业贷款56,799 82,260
325,504 507,335
应收联营企业的款项:
-贸易44,388 13,786
-非贸易22 15
-联营企业贷款163,143 144,286
207,553 158,087
应收少数股东的款项:
-非贸易2,966 3,390
-少数股东贷款7,640 5,931
10,606 9,321
应收间接控股方的款项:
-非贸易-160,275
应收关联方的款项:
-非贸易26,085 11,840

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截至2019年12月31日止年度财务报表
81
20.应收及其他应收款项(续)
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
第三方贷款126,884 349,638
员工贷款8,779 -
保证金182,256 182,225
应收票据-3,705
净其他应收款:
-其他应收233,464 131,028
-减值损失(56) (12)
233,408 131,016
预付款项77,846 66,914
1,389,806 1,815,068
应收合营企业、联营企业、少数股东、间接控股方和关联方的非贸易款项为无担保、免息及须
于要求时偿还。

于合营企业,联营公司及少数股东的贷款为无担保,于报告日实际年利率为6.00%至10.00%
(2018年12月31日:6.00 %%至10.00%),且需在12个月内偿还。

对第三方的贷款中除由于收购完成而提供的无息贷款10,835,000美元(2018年3月31日:
185,274,000美元) 外,其余与收购相关的贷款均为有担保、需在12个月内偿还的贷款,且年
利率为4.90%至12% (2018年12月31日:4.90%至15.00%)。其他对第三方的贷款均为有
担保、需在12个月偿还的贷款,年利率为12.00%至13.00% (2018年12月31日:10.00%
至15.00%)。

保证金包括与收购土地和投资性房地产相关的数额168,578,000美元(2018年3月31日:
178,832,000美元) 。其他应收账款包括利息应收款和其他应收回账款。

2018年
12月31日
千美元千美元
第三方贷款126,884 349,638
员工贷款8,779 -
保证金182,256 182,225
应收票据-3,705
净其他应收款:
-其他应收233,464 131,028
-减值损失(56) (12)
233,408 131,016
预付款项77,846 66,914
1,389,806 1,815,068
应收合营企业、联营企业、少数股东、间接控股方和关联方的非贸易款项为无担保、免息及须
于要求时偿还。

于合营企业,联营公司及少数股东的贷款为无担保,于报告日实际年利率为6.00%至10.00%
(2018年12月31日:6.00 %%至10.00%),且需在12个月内偿还。

对第三方的贷款中除由于收购完成而提供的无息贷款10,835,000美元(2018年3月31日:
185,274,000美元) 外,其余与收购相关的贷款均为有担保、需在12个月内偿还的贷款,且年
利率为4.90%至12% (2018年12月31日:4.90%至15.00%)。其他对第三方的贷款均为有
担保、需在12个月偿还的贷款,年利率为12.00%至13.00% (2018年12月31日:10.00%
至15.00%)。

保证金包括与收购土地和投资性房地产相关的数额168,578,000美元(2018年3月31日:
178,832,000美元) 。其他应收账款包括利息应收款和其他应收回账款。


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82
20.应收及其他应收款(续)
(a)账龄分析
截至报告期末,扣除坏账准备后的应收账款按发票日期的账龄分析如下:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
一个月内43,013 53,810
1到2个月4,662 6,569
2到3个月1,048 822
3个月后6,829 4,330
55,552 65,531
应收账款于缴款日到期。关于本集团信贷政策的更多信息载列于附注31(a)。

(b)应收及其他应收款减值
本集团以存续期内的预期信用损失计量应收款项和合同资产的减值准备,该金额适用拨备矩阵
计算。根据本集团的历史经验,不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异,因此在根据
逾期信息计算减值准备时未进一步区分不同的客户群体。

下表列出于2019年12月31日下本集团的信贷风险及应收账款和合同资产的预期信用损失:
违约损失率账面余额减值准备
%千美元$’000
一个月内0.68 43,308 (293)
1到2个月6.68 4,996 (334)
2到3个月12.29 1,194 (147)
3到6个月9.36 3,285 (307)
7到12个月13.96 4,475 (625)
12个月后100 1,278 (1,278)
58,536 (2,984)
2018年
12月31日
千美元千美元
一个月内43,013 53,810
1到2个月4,662 6,569
2到3个月1,048 822
3个月后6,829 4,330
55,552 65,531
应收账款于缴款日到期。关于本集团信贷政策的更多信息载列于附注31(a)。

(b)应收及其他应收款减值
本集团以存续期内的预期信用损失计量应收款项和合同资产的减值准备,该金额适用拨备矩阵
计算。根据本集团的历史经验,不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异,因此在根据
逾期信息计算减值准备时未进一步区分不同的客户群体。

下表列出于2019年12月31日下本集团的信贷风险及应收账款和合同资产的预期信用损失:
违约损失率账面余额减值准备
%千美元$’000
一个月内0.68 43,308 (293)
1到2个月6.68 4,996 (334)
2到3个月12.29 1,194 (147)
3到6个月9.36 3,285 (307)
7到12个月13.96 4,475 (625)
12个月后100 1,278 (1,278)
58,536 (2,984)

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83
20.应收及其他应收款(续)
下表列出于2019年12月31日下本集团的信贷风险及融资租赁应收款和合同资产的预期信用
损失:
损失违约率账面余额减值准备
%千美元$’000
2个月以内3.07 111,014 (3,406)
2到4个月23.31 15,762 (3,674)
4到6个月34.21 11,521 (3,942)
6到8个月42.49 5,881 (2,499)
8到10个月48.20 5,147 (2,481)
10到12个月56.40 4,611 (2,601)
12个月后100.00 3,841 (3,841)
157,777 (22,444)
违约损失率基于过去12个月的实际信用损失经验计算,并根据历史数据收集期间的经济状
况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况三者之间的差异进行调整
年内坏账准备坏账变动如下:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
于1月1日/ 4月1日14,298 10,810
本年计提12,774 4,579
本年转回(599) (983)
收购子公司(624) (73)
汇兑调整(365) (35)
于2019年12月31日结余25,484 14,298
信贷风险来源于联营企业、少数股东及第三方的贷款。

联营企业、合营企业、少数股东及第三方的贷款到期日在12个月之内,均在信用期内,因此
本集团认为无重大信贷风险
账面余额减值准备
%千美元$’000
2个月以内3.07 111,014 (3,406)
2到4个月23.31 15,762 (3,674)
4到6个月34.21 11,521 (3,942)
6到8个月42.49 5,881 (2,499)
8到10个月48.20 5,147 (2,481)
10到12个月56.40 4,611 (2,601)
12个月后100.00 3,841 (3,841)
157,777 (22,444)
违约损失率基于过去12个月的实际信用损失经验计算,并根据历史数据收集期间的经济状
况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况三者之间的差异进行调整
年内坏账准备坏账变动如下:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
于1月1日/ 4月1日14,298 10,810
本年计提12,774 4,579
本年转回(599) (983)
收购子公司(624) (73)
汇兑调整(365) (35)
于2019年12月31日结余25,484 14,298
信贷风险来源于联营企业、少数股东及第三方的贷款。

联营企业、合营企业、少数股东及第三方的贷款到期日在12个月之内,均在信用期内,因此
本集团认为无重大信贷风险

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84
21持有待售资产
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
投资性房地产76,011 -
本集团于2019年11月19日与第三方订立协议,以约76,011,000美元的对价出售该投资性
房地产。因资产转移程序仍在进行中,预计将在不久的将来完成出售,该投资性房地产在
2019年12月31日被列示为持有待售资产。

22.现金及现金等价物
(a)现金及现金等价物包含:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
定期存款91,292 10,635
银行存款768,423 611,190
受限资金-41,471
现金及现金等价物859,715 663,296
在报告日期,本集团定期存款和一些银行存款现金有关的每年有效利率分别介于1.10%至
2.30%之间(2018年12月31日:1.10%至2.10%)及0.03%至0.35%之间(2018年12月31
日:0.05%至0.35%)。

2018年
12月31日
千美元千美元
投资性房地产76,011 -
本集团于2019年11月19日与第三方订立协议,以约76,011,000美元的对价出售该投资性
房地产。因资产转移程序仍在进行中,预计将在不久的将来完成出售,该投资性房地产在
2019年12月31日被列示为持有待售资产。

22.现金及现金等价物
(a)现金及现金等价物包含:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
定期存款91,292 10,635
银行存款768,423 611,190
受限资金-41,471
现金及现金等价物859,715 663,296
在报告日期,本集团定期存款和一些银行存款现金有关的每年有效利率分别介于1.10%至
2.30%之间(2018年12月31日:1.10%至2.10%)及0.03%至0.35%之间(2018年12月31
日:0.05%至0.35%)。


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22.现金及现金等价物(续)
(b)由融资活动产生的债务变动:
本集团因融资活动而产生的债务的变动,包括现金及非现金变动,已详列于下表。由融资活动
产生的债务,即为该债务过去及将来的现金流,于本集团的合并现金流量表中,会归类为筹资
活动产生的现金流量。

银行借款
(附注26)
间接控股
公司借款
(附注27,28)
少数股东,
合营公司及
第三方借款
(附注28)
应付票据
(附注28)合计
千美元千美元千美元千美元千美元
于2018年4月1日4,259,700 1,891,484 42,603 5,254 6,199,041
筹资现金流变动:
新增银行借款2,083,717---2,083,717
偿还银行借款(2,059,496) ---(2,059,496)
发行债券2,187,195 ---2,187,195
新增间接控股方借款-267,000 --267,000
偿还间接控股方借款-(1,373,395) --(1,373,395)
新增少数股东借款--2,567 -2,567
偿还少数股东借款--(36,520) -(36,520)
新增合营企业借款--31,472 -31,472
新增第三方借款--5,772 -5,772
筹资现金流变动总额2,211,416 (1,106,395) 3,291 -1,108,312
其他变动:
收购子公司(附注30) 76,331 ---76,331
处置子公司(附注30) (79,037) ---(79,037)
汇兑调整(338,318) 165,135 (1,725) 3 (174,905)
其他---(894) (894)
其他变动总和(341,024) 165,135 (1,725) (891) (178,505)
于2018年12月31日6,130,092 950,224 44,169 4,363 7,128,848
间接控股
公司借款
(附注27,28)
少数股东,
合营公司及
第三方借款
(附注28)
应付票据
(附注28)合计
千美元千美元千美元千美元千美元
于2018年4月1日4,259,700 1,891,484 42,603 5,254 6,199,041
筹资现金流变动:
新增银行借款2,083,717---2,083,717
偿还银行借款(2,059,496) ---(2,059,496)
发行债券2,187,195 ---2,187,195
新增间接控股方借款-267,000 --267,000
偿还间接控股方借款-(1,373,395) --(1,373,395)
新增少数股东借款--2,567 -2,567
偿还少数股东借款--(36,520) -(36,520)
新增合营企业借款--31,472 -31,472
新增第三方借款--5,772 -5,772
筹资现金流变动总额2,211,416 (1,106,395) 3,291 -1,108,312
其他变动:
收购子公司(附注30) 76,331 ---76,331
处置子公司(附注30) (79,037) ---(79,037)
汇兑调整(338,318) 165,135 (1,725) 3 (174,905)
其他---(894) (894)
其他变动总和(341,024) 165,135 (1,725) (891) (178,505)
于2018年12月31日6,130,092 950,224 44,169 4,363 7,128,848

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22.现金及现金等价物(续)
银行借款
(附注26)
间接控股
公司借款
(附注27)
少数股东,
合营公司及
第三方借款
(附注28)
应付票据
(附注28)租赁负债合计
千美元千美元千美元千美元千美元千美元
于2019年1月1日6,130,092 950,224 44,169 4,363 -7,128,848
筹资现金流变动:
新增银行借款2,689,225 ----2,689,225
偿还银行借款(1,824,551) ----(1,824,551)
发行债券1,299,113 ----1,299,113
偿还债券(205,171) ----(205,171)
偿还间接控股方借款-(498,670) ---(498,670)
偿还少数股东借款--(421) --(421)
新增合营公司借款--26,494 --26,494
新增第三方借款--2,702 --2,702
偿还第三方借款--(4,364) --(4,364)
偿还租赁负债本金----(2,273) (2,273)
偿还租赁负债利息----(2,308) (2,308)
筹资现金流变动总额1,958,616 (498,670) 24,411 -(4,581) 1,479,776
其他变动:
收购子公司(附注30) 156,342 ---29,914 186,256
处置子公司(附注30) (24,382) ----(24,382)
新增租赁负债----20,778 20,778
关联方抵消--(32,088) --(32,088)
汇兑调整(30,107) -(701) (71) (623) (31,502)
其他---(729) -(729)
其他变动总额101,853 -(32,789) (800) 50,069 118,333
于2019年12月31日8,190,561 451,554 35,791 3,563 45,488 8,726,957
间接控股
公司借款
(附注27)
少数股东,
合营公司及
第三方借款
(附注28)
应付票据
(附注28)租赁负债合计
千美元千美元千美元千美元千美元千美元
于2019年1月1日6,130,092 950,224 44,169 4,363 -7,128,848
筹资现金流变动:
新增银行借款2,689,225 ----2,689,225
偿还银行借款(1,824,551) ----(1,824,551)
发行债券1,299,113 ----1,299,113
偿还债券(205,171) ----(205,171)
偿还间接控股方借款-(498,670) ---(498,670)
偿还少数股东借款--(421) --(421)
新增合营公司借款--26,494 --26,494
新增第三方借款--2,702 --2,702
偿还第三方借款--(4,364) --(4,364)
偿还租赁负债本金----(2,273) (2,273)
偿还租赁负债利息----(2,308) (2,308)
筹资现金流变动总额1,958,616 (498,670) 24,411 -(4,581) 1,479,776
其他变动:
收购子公司(附注30) 156,342 ---29,914 186,256
处置子公司(附注30) (24,382) ----(24,382)
新增租赁负债----20,778 20,778
关联方抵消--(32,088) --(32,088)
汇兑调整(30,107) -(701) (71) (623) (31,502)
其他---(729) -(729)
其他变动总额101,853 -(32,789) (800) 50,069 118,333
于2019年12月31日8,190,561 451,554 35,791 3,563 45,488 8,726,957

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87
23受限资金
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
受限资金67,294 -
于2019年12月31日,受限制现金为本集团银行账户下的受限银行存款。经本集团和第三方
授权,该银行存款可转换为活期存款。

24.股本和资本管理
(a)权益组成部分变动
本集团综合权益中各部分的年初及年末调整载列于合并权益变动表内。本公司的各个权益部分
的年初及年末变动详情如下:
本公司股本
外币报表
折算差异留存收益合计
千美元千美元千美元千美元
于2018年4月1日结余6,950,825 (135,114) (14,245) 6,801,466
本年权益变动
本年综合收益总额-(572,439)(301,234)(873,673)
于2018年12月31日结余6,950,825 (707,553) (315,479)5,927,793
本年权益变动:
本年综合收益总额-(44,191) (228,909) (273,100)
于2019年12月31日结余6,950,825 (751,744) (544,388) 5,654,693
2018年
12月31日
千美元千美元
受限资金67,294 -
于2019年12月31日,受限制现金为本集团银行账户下的受限银行存款。经本集团和第三方
授权,该银行存款可转换为活期存款。

24.股本和资本管理
(a)权益组成部分变动
本集团综合权益中各部分的年初及年末调整载列于合并权益变动表内。本公司的各个权益部分
的年初及年末变动详情如下:
本公司股本
外币报表
折算差异留存收益合计
千美元千美元千美元千美元
于2018年4月1日结余6,950,825 (135,114) (14,245) 6,801,466
本年权益变动
本年综合收益总额-(572,439)(301,234)(873,673)
于2018年12月31日结余6,950,825 (707,553) (315,479)5,927,793
本年权益变动:
本年综合收益总额-(44,191) (228,909) (273,100)
于2019年12月31日结余6,950,825 (751,744) (544,388) 5,654,693

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24.股本和资本管理(续)
(b)股本
发行股本
12月31号
股份总数
千股千美元
普通股发行额:6,948,442 6,950,825
根据香港公司条例第135条,公司普通股不具有面值。

普通股持有人有权收取不时宣派的股息,并可在本公司大会上每持有一股股份投一票。对于本
公司的剩余资产,所有普通股均享有同等权益
(c)股息
董事会决议不派发自截止2019年12月31日止年度股息。

(d)资本管理
集团致力于建立一个强大的资本基础从而有助于未来的发展以及最大化股东的利益,集团把
“资本”定义为所有的权益加上一些没有固定归还期限的来自间接控股公司及关联方的借款
公司的资本管理团队会定期的审阅和管理公司的资本结构。当经济形势,法律法规以及集团战
略发生变化时,资本结构也会发生相应的调整。

股份总数
千股千美元
普通股发行额:6,948,442 6,950,825
根据香港公司条例第135条,公司普通股不具有面值。

普通股持有人有权收取不时宣派的股息,并可在本公司大会上每持有一股股份投一票。对于本
公司的剩余资产,所有普通股均享有同等权益
(c)股息
董事会决议不派发自截止2019年12月31日止年度股息。

(d)资本管理
集团致力于建立一个强大的资本基础从而有助于未来的发展以及最大化股东的利益,集团把
“资本”定义为所有的权益加上一些没有固定归还期限的来自间接控股公司及关联方的借款
公司的资本管理团队会定期的审阅和管理公司的资本结构。当经济形势,法律法规以及集团战
略发生变化时,资本结构也会发生相应的调整。


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24.股本和资本管理(续)
集团使用净债务股本比来衡量资本的事情,该数据使用借款净额除以净资产(包括少数股东权
益)。

2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
贷款及借款8,190,561 6,130,092
间接控股方借款451,554 950,224
少数股东借款6,363 6,883
第三方借款4,063 5,814
合营企业借款25,365 31,472
应付票据3,563 4,363
租赁负债45,488 -
借款总额8,726,957 7,128,848
减:现金及现金等价物(859,715) (663,296)
净负债7,867,242 6,465,552
净资产14,827,736 12,969,240
净股本债务比53.06% 49.85%
通过更高层次的借款和更健全的资本地位所能提供的流动性和安全性,本集团力求寻求在更高
的回报之间取得一个平衡点。

2018年
12月31日
千美元千美元
贷款及借款8,190,561 6,130,092
间接控股方借款451,554 950,224
少数股东借款6,363 6,883
第三方借款4,063 5,814
合营企业借款25,365 31,472
应付票据3,563 4,363
租赁负债45,488 -
借款总额8,726,957 7,128,848
减:现金及现金等价物(859,715) (663,296)
净负债7,867,242 6,465,552
净资产14,827,736 12,969,240
净股本债务比53.06% 49.85%
通过更高层次的借款和更健全的资本地位所能提供的流动性和安全性,本集团力求寻求在更高
的回报之间取得一个平衡点。


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24.股本和资本管理(续)
本集团在本年内并无资本管理办法的变动。

2019年期间,公司的策略与2018年12月31日保持不变,维持经调整的净资产负债率不超
过55%。为维持或调整该比率,公司可调整支付给股东的股息金额,发行新股或向其他集团
公司申请新的贷款或出售资产以减少债务。

所有的集团的金融机构都要去满足资产负债比到达一定的水平,这通常也是银行的借款合同中
包括的内容。如果违反合同规定,集团将于要求时归还借款。集团定期监察是否符合借款合同
规定。详细情况请参见附注31(b) 集团的流动性风险的管理。截止2019年12月31日,公司
未违反任何借款合同(2018年12月31日:无)。

25.储备
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
资本储备(8,331) (1,259)
股份支付资本储备36,849 36,849
外币报表折算差异(847,682) (686,260)
公允价值储备(不可转回) 32,854 (20,058)
物业重估增值储备3,305 -
其他储备(1,554,630) (1,554,630)
留存收益6,452,085 5,642,973
4,114,450 3,417,615
资本储备主要包括不会导致失去子公司的本集团权益变动所得的股权交易损益以及本集团对在
中国注册成立的子公司的法定储备的股份。根据中国法律法规和本公司在中国注册成立的子公
司的章程,中国注册成立的子公司的法定储备转自留存收益,并经相应的董事会批准。截至
2019年12月31日,留存收益中包含了利润分配前应当提取的,不可对股东分配的法定储备
约为49,530,000美元(2018年12月31日:20,153,000美元) 。

股份支付资本储备包括根据绩效股计划和受限股份计划发行的股份所收到的雇员服务累计价
值。

2018年
12月31日
千美元千美元
资本储备(8,331) (1,259)
股份支付资本储备36,849 36,849
外币报表折算差异(847,682) (686,260)
公允价值储备(不可转回) 32,854 (20,058)
物业重估增值储备3,305 -
其他储备(1,554,630) (1,554,630)
留存收益6,452,085 5,642,973
4,114,450 3,417,615
资本储备主要包括不会导致失去子公司的本集团权益变动所得的股权交易损益以及本集团对在
中国注册成立的子公司的法定储备的股份。根据中国法律法规和本公司在中国注册成立的子公
司的章程,中国注册成立的子公司的法定储备转自留存收益,并经相应的董事会批准。截至
2019年12月31日,留存收益中包含了利润分配前应当提取的,不可对股东分配的法定储备
约为49,530,000美元(2018年12月31日:20,153,000美元) 。

股份支付资本储备包括根据绩效股计划和受限股份计划发行的股份所收到的雇员服务累计价
值。


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25.储备(续)
物业重估储备已经设立,并按照公允价值计量的持作自用建筑物的重估盈余的会计政策进行处
理。

公允价值储备(不可转回) 包括在报告期末根据香港财务报告准则第9号,指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合的金融工具的金融资产的累计公允价值变动(附注2(h)) 。

其他储备主要是指直接控股公司的出资与合并储备(合并储备指本公司实收资本名义价值的份
额和通过本公司发行的普通股名义价值收购的子公司的股东注资相关的资本储备之间的差
额) 。

26.贷款及借款
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
非流动负债
抵押银行贷款2,642,396 1,512,249
抵押债券428,595 218,372
无抵押银行贷款567,914 297,859
无抵押债券3,376,550 2,442,454
7,015,455 4,470,934
流动负债
抵押银行贷款449,971 684,374
抵押债券16,302 141
无抵押银行贷款699,751 832,632
无抵押债券9,082 142,011
1,175,106 1,659,158
本集团以子公司的投资性房地产作银行贷款的抵押,其账面价值为13,035,696,00美元(2018
年12月31日:9,020,340,000美元) (参阅附注11)
银行借款的实际年利率在1.25%至6.50%之间(2018年12月31日:1.25%至6.50%)
2018年
12月31日
千美元千美元
非流动负债
抵押银行贷款2,642,396 1,512,249
抵押债券428,595 218,372
无抵押银行贷款567,914 297,859
无抵押债券3,376,550 2,442,454
7,015,455 4,470,934
流动负债
抵押银行贷款449,971 684,374
抵押债券16,302 141
无抵押银行贷款699,751 832,632
无抵押债券9,082 142,011
1,175,106 1,659,158
本集团以子公司的投资性房地产作银行贷款的抵押,其账面价值为13,035,696,00美元(2018
年12月31日:9,020,340,000美元) (参阅附注11)
银行借款的实际年利率在1.25%至6.50%之间(2018年12月31日:1.25%至6.50%)

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27.其他非流动负债
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
已收保证金65,942 69,675
修复成本准备金86 87
合同负债1,610 2,826
来自间接控股公司的借款451,554 950,224
租赁负债(附注29) 42,102 -
其他6,210 -
567,504 1,022,812
于报告日,来自间接控股公司的无抵押计息贷款按3.95%至5.94% (2018年12月31日:
3.95%至6.10%)的实际年利率计息,会按照还款计划在大于一年的时间内偿还。

2018年
12月31日
千美元千美元
已收保证金65,942 69,675
修复成本准备金86 87
合同负债1,610 2,826
来自间接控股公司的借款451,554 950,224
租赁负债(附注29) 42,102 -
其他6,210 -
567,504 1,022,812
于报告日,来自间接控股公司的无抵押计息贷款按3.95%至5.94% (2018年12月31日:
3.95%至6.10%)的实际年利率计息,会按照还款计划在大于一年的时间内偿还。


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28.应付及其他应付款项
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
应付账款3,547 7,811
应付票据3,563 4,363
预提工程款486,715 483,469
预提营业费用63,618 36,053
合同负债41,627 34,548
应付利息105,840 82,070
预收保证金100,209 72,919
应付:
-间接控股公司(贸易) 36,647 32,177
-关联方(非贸易) 6,801 16,925
-少数股东(贸易) 3,018 1,816
-少数股东(非贸易) 23,790 4,466
-合营企业(贸易) 1,238 664
-合营企业(非贸易) 213 215
间接控股方借款应付利息60,322 59,702
少数股东借款6,363 6,883
少数股东借款的应付利息403 371
合营企业借款25,365 31,472
合营企业借款的应付利息233 16
第三方企业借款4,063 5,814
第三方企业借款的应付利息142 -
收购子公司的应付对价222,525 227,119
出售投资性房产的预提费用和已收保证金55,098 56,005
房地产投资收购的应付对价8,371 14,423
其他长期投资的应付对价-18,000
其他应付款179,753 83,862
租赁负债(附注29) 3,386 -
1,442,850 1,281,163
2018年
12月31日
千美元千美元
应付账款3,547 7,811
应付票据3,563 4,363
预提工程款486,715 483,469
预提营业费用63,618 36,053
合同负债41,627 34,548
应付利息105,840 82,070
预收保证金100,209 72,919
应付:
-间接控股公司(贸易) 36,647 32,177
-关联方(非贸易) 6,801 16,925
-少数股东(贸易) 3,018 1,816
-少数股东(非贸易) 23,790 4,466
-合营企业(贸易) 1,238 664
-合营企业(非贸易) 213 215
间接控股方借款应付利息60,322 59,702
少数股东借款6,363 6,883
少数股东借款的应付利息403 371
合营企业借款25,365 31,472
合营企业借款的应付利息233 16
第三方企业借款4,063 5,814
第三方企业借款的应付利息142 -
收购子公司的应付对价222,525 227,119
出售投资性房产的预提费用和已收保证金55,098 56,005
房地产投资收购的应付对价8,371 14,423
其他长期投资的应付对价-18,000
其他应付款179,753 83,862
租赁负债(附注29) 3,386 -
1,442,850 1,281,163

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28.应付及其他应付款项(续)
关联方、少数股东及合营企业的非贸易款项无担保、免息、无固定还款期。从第三方、少数股
东及合营企业获得的借款为无担保,于未来12个月内偿还并于报告日按3.92%至8.00%的实
际年利率(2018年12月31日:4.00%至8.00%)计息
29.租赁负债
本集团于资产负债表日后将到期的未折现的租赁应付款列示如下:
于2019年12月31日
最低租赁付款额
现值
最低租赁付款
总额
$’000 $’000
一年以内3,386 5,788
一年至两年2,855 5,035
两年至五年10,297 15,959
五年以上28,950 36,316
45,488 63,098
减:未确认的融资费用(17,610)
租赁负债净额45,488
最低租赁付款额
现值
最低租赁付款
总额
$’000 $’000
一年以内3,386 5,788
一年至两年2,855 5,035
两年至五年10,297 15,959
五年以上28,950 36,316
45,488 63,098
减:未确认的融资费用(17,610)
租赁负债净额45,488

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30.综合现金流量表注释
收购子公司
本集团收购子公司的主要原因是扩大其持有的中国投资性房地产组并获取建筑设计资格。

(i)截至2019年12月31日,收购的子公司名单如下
子公司名称收购日期收购的股权%
%
重庆民昭物联网科技有限公司. 2019年3月95
济南巴夫洛供应链管理有限公司. 2019年3月85
上海奥仑实业有限公司. 2019年3月100
国富汇金(天津) 投资管理合伙企业(有限合伙) 2019年4月100
淮安福满多食品有限公司2019年6月100
南安民商物联网科技发展有限公司2019年6月95
上海弗贺实业发展有限公司2019年6月70
北京纵横启云信息科技有限公司2019年6月100
广州吉旗物流有限公司2019年7月100
东莞福满多食品有限公司2019年8月100
民商(合肥) 物联网科技发展有限公司. 2019年9月90
绍兴普建科技产业发展有限公司2019年9月51
民商(赣江新区) 物联网科技有限公司2019年11月95
上海中集洋山集装箱服务有限公司2019年11月100
成都时代诺亚舟教育软件有限公司2019年11月100
成都时代诺亚舟信息技术有限公司2019年11月100
成都成工新业实业有限公司2019年11月73
广州真功夫供应链有限公司2019年11月70
天津民熙物联网科技有限公司2019年12月95
深圳市德凯汽车电子有限公司2019年12月100
杭州欣恒企业管理有限公司2019年12月95
杭州欣科企业管理有限公司. 2019年12月95
郑州好想你仓储物流有限公司2019年12月51
中航云数据(深圳) 有限公司. 2019年12月100
收购日期收购的股权%
%
重庆民昭物联网科技有限公司. 2019年3月95
济南巴夫洛供应链管理有限公司. 2019年3月85
上海奥仑实业有限公司. 2019年3月100
国富汇金(天津) 投资管理合伙企业(有限合伙) 2019年4月100
淮安福满多食品有限公司2019年6月100
南安民商物联网科技发展有限公司2019年6月95
上海弗贺实业发展有限公司2019年6月70
北京纵横启云信息科技有限公司2019年6月100
广州吉旗物流有限公司2019年7月100
东莞福满多食品有限公司2019年8月100
民商(合肥) 物联网科技发展有限公司. 2019年9月90
绍兴普建科技产业发展有限公司2019年9月51
民商(赣江新区) 物联网科技有限公司2019年11月95
上海中集洋山集装箱服务有限公司2019年11月100
成都时代诺亚舟教育软件有限公司2019年11月100
成都时代诺亚舟信息技术有限公司2019年11月100
成都成工新业实业有限公司2019年11月73
广州真功夫供应链有限公司2019年11月70
天津民熙物联网科技有限公司2019年12月95
深圳市德凯汽车电子有限公司2019年12月100
杭州欣恒企业管理有限公司2019年12月95
杭州欣科企业管理有限公司. 2019年12月95
郑州好想你仓储物流有限公司2019年12月51
中航云数据(深圳) 有限公司. 2019年12月100

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30.综合现金流量表注释(续)
(ii)截至2018年12月31日,收购的子公司名单如下:
子公司名称
Date
acquired
Equity interest
acquired
%
洪进(北京) 体育用品有限公司2018年4月100
长沙市望城区京阳仓储有限公司2018年5月80
上海三艾儿振华物流有限公司2018年6月100
北京四方天龙医药物流有限公司2018年7月100
花园集团宁波新材料有限公司2018年7月100
湖南蓝盾机电设备有限公司2018年7月98
德信无线通讯科技(杭州)有限公司. 2018年7月100
昆山科瑞泰克自动化科技有限公司2018年8月100
上海普光物流发展有限公司2018年9月100
宁波安启瑞科技有限公司2018年9月100
宁波永睿智博科技有限公司2018年9月100
宁波智大弘创科技有限公司2018年9月100
北京港通四方物流有限公司2018年10月100
中欧能源新技术(上海) 发展合作中心有限公司2018年10月100
上海骏帛纺织品有限公司2018年11月80
海美(太仓) 智能科技发展有限公司2018年12月70
湖北汉宏通瑞科技有限责任公司2018年12月51
广州香雪空港跨境物联有限公司2018年12月51
亨通集团上海光电科技有限公司2018年12月100
康莲国际食品(杭州) 有限公司2018年12月100
三惠食品物流(天津) 有限公司2018年12月90
深圳市领先技术有限公司2018年12月55
天津祥展物流有限公司2018年12月100
Date
acquired
Equity interest
acquired
%
洪进(北京) 体育用品有限公司2018年4月100
长沙市望城区京阳仓储有限公司2018年5月80
上海三艾儿振华物流有限公司2018年6月100
北京四方天龙医药物流有限公司2018年7月100
花园集团宁波新材料有限公司2018年7月100
湖南蓝盾机电设备有限公司2018年7月98
德信无线通讯科技(杭州)有限公司. 2018年7月100
昆山科瑞泰克自动化科技有限公司2018年8月100
上海普光物流发展有限公司2018年9月100
宁波安启瑞科技有限公司2018年9月100
宁波永睿智博科技有限公司2018年9月100
宁波智大弘创科技有限公司2018年9月100
北京港通四方物流有限公司2018年10月100
中欧能源新技术(上海) 发展合作中心有限公司2018年10月100
上海骏帛纺织品有限公司2018年11月80
海美(太仓) 智能科技发展有限公司2018年12月70
湖北汉宏通瑞科技有限责任公司2018年12月51
广州香雪空港跨境物联有限公司2018年12月51
亨通集团上海光电科技有限公司2018年12月100
康莲国际食品(杭州) 有限公司2018年12月100
三惠食品物流(天津) 有限公司2018年12月90
深圳市领先技术有限公司2018年12月55
天津祥展物流有限公司2018年12月100

普洛斯中国控股有限公司
截至2019年12月31日止年度财务报表
97
30.综合现金流量表注释(续)
收购影响
截至2019年12月31日止收购的子公司的现金流和净资产如下
截至2019年
12月31日
止年度
2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
已确认收购价格已确认收购价格
千美元千美元
投资性房地产952,988 1,170,548
物业.厂房及设备54,060 1,324
长期股权投资-联营公司211,379 -
其他资产92 -
现金及现金等价物53,621 7,472
应收及其他应收款项33,029 37,184
应付及其他应付款项(134,002) (155,455)
贷款及借款(156,342) (76,331)
应交税金-63
递延所得税负债(2,533) -
其他非流动负债(29,995) -
少数股东权益(149,437) (122,361)
收购的净资产832,860 862,444
收购子公司收益(957) -
收购对价831,903 862,444
应付对价(154,232) (175,957)
收购子公司的现金(53,621) (7,472)
以前收购的现金对价150,114 67,996
收购子公司现金流出774,164 747,011
已确认收购价格
千美元千美元
投资性房地产952,988 1,170,548
物业.厂房及设备54,060 1,324
长期股权投资-联营公司211,379 -
其他资产92 -
现金及现金等价物53,621 7,472
应收及其他应收款项33,029 37,184
应付及其他应付款项(134,002) (155,455)
贷款及借款(156,342) (76,331)
应交税金-63
递延所得税负债(2,533) -
其他非流动负债(29,995) -
少数股东权益(149,437) (122,361)
收购的净资产832,860 862,444
收购子公司收益(957) -
收购对价831,903 862,444
应付对价(154,232) (175,957)
收购子公司的现金(53,621) (7,472)
以前收购的现金对价150,114 67,996
收购子公司现金流出774,164 747,011

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截至2019年12月31日止年度财务报表
98
30.综合现金流量表注释(续)
上述子公司的收购成本合计为831,903,000美元(2018年12月31日:862,444,000美元) 。

从收购日至2019年12月31日,在核算收购的融资成本前,上述收购对本集团本年业绩的影
响为净亏损3,810,000美元。如果在2019年1月1日完成收购,管理层估计,自2019年1
月1日至2019年12月31日,上述收购将对本集团收入和亏损大约贡献10,746,000美元和
5,696,000美元。

处置影响
截至2019年12月31日,本集团将其所持有的维纶(上海) 仓储服务有限公司、南京普禄仓储
设施有限公司、苏州普平仓储设施有限公司、唐山普洛斯仓储有限公司、重庆普嘉仓储服务有
限公司出售给普洛斯中国收益增值型基金I (“基金I”) (见附注13)。

截至2019年12月31日,本集团将其所持有的苏州工业园区普商博枫新能源有限公司、上海
普乂新能源有限公司、苏州工业园区普枫新能源有限公司、北京普顺新能源有限公司出售给
GSP Renewable Energy Pte (简称“Brookfield JV”)下的全资子公司,Brookfield JV为本集
团合营公司,持有其50%股权。

(i)截至2019年12月31日止年度处置的公司名单如下:
子公司名称处置日期处置的股权%
%
维纶(上海) 仓储服务有限公司. 2019年8月100
南京普禄仓储设施有限公司2019年10月100
苏州普平仓储设施有限公司. 2019年11月100
唐山普洛斯仓储有限公司2019年12月100
重庆普嘉仓储服务有限公司2019年12月100
苏州工业园区普商博枫新能源有限公司2019年12月100
上海普乂新能源有限公司. 2019年12月100
苏州工业园区普枫新能源有限公司2019年12月100
北京普顺新能源有限公司2019年12月100
处置日期处置的股权%
%
维纶(上海) 仓储服务有限公司. 2019年8月100
南京普禄仓储设施有限公司2019年10月100
苏州普平仓储设施有限公司. 2019年11月100
唐山普洛斯仓储有限公司2019年12月100
重庆普嘉仓储服务有限公司2019年12月100
苏州工业园区普商博枫新能源有限公司2019年12月100
上海普乂新能源有限公司. 2019年12月100
苏州工业园区普枫新能源有限公司2019年12月100
北京普顺新能源有限公司2019年12月100

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99
30.现金流量表注释(续)
(ii)截至2018年12月31日止年度处置的子公司名单如下:
子公司名称处置日期处置的股权%
%
苏州工业园区建屋厂房产业发展有限公司2018年5月70
上海三艾儿振华物流有限公司. 2018年9月100
上海宇航安亭物流有限公司2018年11月100
郑州普洛斯仓储设施有限公司2018年12月100
中惠(南京) 幕墙科技有限公司. 2018年12月100
苏州普洛斯物流园开发有限公司2018年12月80
常州普宁仓储设施有限公司2018年12月100
德清普安仓储有限公司2018年12月100
长春普开仓储有限公司2018年12月100
沈阳普集物流发展有限公司2018年12月100
长沙市望城区京阳仓储有限公司2018年12月100
沈阳普南仓储有限公司2018年12月100
武汉普菱仓储服务有限公司2018年12月100
南通普菱仓储服务有限公司2018年12月100
重庆普庆仓储服务有限公司. 2018年12月100
处置日期处置的股权%
%
必威免费开户 园区建屋厂房产业发展有限公司2018年5月70
上海三艾儿振华物流有限公司. 2018年9月100
上海宇航安亭物流有限公司2018年11月100
郑州普洛斯仓储设施有限公司2018年12月100
中惠(南京) 幕墙科技有限公司. 2018年12月100
苏州普洛斯物流园开发有限公司2018年12月80
常州普宁仓储设施有限公司2018年12月100
德清普安仓储有限公司2018年12月100
长春普开仓储有限公司2018年12月100
沈阳普集物流发展有限公司2018年12月100
长沙市望城区京阳仓储有限公司2018年12月100
沈阳普南仓储有限公司2018年12月100
武汉普菱仓储服务有限公司2018年12月100
南通普菱仓储服务有限公司2018年12月100
重庆普庆仓储服务有限公司. 2018年12月100

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30.现金流量表注释(续)
处置影响
截至2019年12月31日止年度处置的子公司名单如下
截至2019年
12月31日
止年度
2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
已确认处置价格已确认处置价格
千美元千美元
投资性房地产326,663 1,634,627
物业.厂房及设备12,623 110
递延所得税资产939 1,545
其他资产223 555
应收及其他应收款项2,681 19,986
现金及现金等价物31,106 83,689
应付及其他应付款项(63,467) (146,434)
贷款及借款(24,382) (79,037)
应交税金(411) (1,456)
递延所得税负债(40,530) (242,909)
少数股东权益-(181,783)
处置的净资产245,445 1,088,893
处置子公司收益38,326 163,973
处置对价283,771 1,252,866
应收对价(222,779) (415,956)
所处置子公司的现金(31,106) (83,689)
以前处置的现金对价418,243 107,471
收购子公司的现金流出入448,129 860,692
自2019年1月1日至处置日,上述子公司对本集团自2019年1月1日至2019年12月31
日止年度的收入和净利润分别大约贡献12,729,000美元和6,931,000美元。

已确认处置价格
千美元千美元
投资性房地产326,663 1,634,627
物业.厂房及设备12,623 110
递延所得税资产939 1,545
其他资产223 555
应收及其他应收款项2,681 19,986
现金及现金等价物31,106 83,689
应付及其他应付款项(63,467) (146,434)
贷款及借款(24,382) (79,037)
应交税金(411) (1,456)
递延所得税负债(40,530) (242,909)
少数股东权益-(181,783)
处置的净资产245,445 1,088,893
处置子公司收益38,326 163,973
处置对价283,771 1,252,866
应收对价(222,779) (415,956)
所处置子公司的现金(31,106) (83,689)
以前处置的现金对价418,243 107,471
收购子公司的现金流出入448,129 860,692
自2019年1月1日至处置日,上述子公司对本集团自2019年1月1日至2019年12月31
日止年度的收入和净利润分别大约贡献12,729,000美元和6,931,000美元。


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101
31.金融工具的金融风险管理和公允价值
本集团需在正常业务过程中承受信贷、流动资金、利率和货币风险。本集团亦承受在其他实体
的权益投资及本身股价波动所产生的股价风险。

本集团对这些风险的承担额以及为管理这些风险所采用的金融风险管理政策和惯常做法载列于
下文
(a)信贷风险
信贷风险指交易对手违约并导致本集团承受财物损失的风险。本集团的信贷风险主要来自租户
的应收账款。本集团的现金及现金等价物、应收票据及金融衍生资产存放于信誉良好的银行及
金融机构,因此无重大信贷风险。

应收账款
于报告期末本集团面临的信贷风险主要受到每名客户的个别特性(而非客户营运所属的行业或
所在的国家) 所影响,因此重大信贷集中风险主要由于本集团与个别客户往来时须承受重大风
险所致。

就应收账款而言,所有要求就超过某一数额的账款获得赊账安排的客户均须接受个别信贷评
估。本集团会集中评估客户过往支付到期欠款的记录及现时的还款能力,并考虑客户及客户营
运所在经济环境的相关资料。应收账款从出具账单日起到期。账款逾期6个月以上的债务人会
被要求先清偿所有未偿还余额,才可以获得进一步的信贷安排。一般情况下,本集团未获取应
收账款的抵押。

有关本集团承受因应收账款及其他应收款所产生的信贷风险的进一步定量披露内容载列于附注
20。

(b)流动性风险
本集团内的个别经营实体须负责本身的现金管理工作,包括现金盈余的短期投资和筹借贷款以
应付预计现金需求(如果借款额超过某些预设授权上限,便需寻求母公司董事会的批核) 。本集
团的政策是定期监控流动资金需求,以及是否符合借款承诺的规定,以确保维持充裕的现金储
备和可供随时变现的有价证券,同时获得大型金融机构承诺提供足够的备用资金,以满足短期
和较长期的流动资金需求

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截至
2019年
12月
31日止年度财务报表


31.金融工具的金融风险管理和公允价值
(续)
下表载列了本集团及本公司的非衍生金融负债与衍生金融负债于报告期末的剩余合约期限。该
等金融负债是以订约未折现现金流量
(包括以订约利率或
(如属浮息
) 按于报告期末的利率计算
的利息付款) 以及本集团和本公司须支付的最早日期为准

现金流量
合同约定现金
账面流量一年内
1-5年五年之后
千美元千美元千美元千美元千美元



2019年
12月
31日

银行贷款
4,360,032 5,139,170 1,285,476 2,570,121 1,283,573
抵押债券
444,897 758,593 36,681 92,724 629,188
无抵押债券
3,385,632 3,838,515 183,831 3,653,865 819
应付
/ 其他应付
/ 其他非流动负债* 1,967,117 2,001,174 1,419,636 574,171 7,367

10,157,678 11,737,452 2,925,624 6,890,881 1,920,947

2018年
12月
31日

银行贷款
3,327,114 3,742,673 1,635,727 1,566,725 540,221
抵押债券
218,513 392,084 11,088 48,351 332,645
无抵押债券
2,584,465 2,984,018 276,354 2,707,664 应

/ 其他应付
/ 其他非流动负债
2,266,601 2,316,633 1,285,665 1,030,968


8,396,693 9,435,408 3,208,834 5,353,708 872,866

*不包括合同负债。

(c)利率风险
本集团的利率风险主要来自长期借款和现金及现金等价物。


现金及现金等价物和限定用途的现金主要由银行存款组成,且
2019年
12月
31日的年利率为


0.05% ~ 2.30% (2018年
12月
31日:0.05% ~ 2.10%)抵押银行存款以及三个月后到期的定
期存款不为投机目的而持有,而用于满足借款备用额的条件,以及获取比银行存款更高的收
益。

集团的可变利率借款面临利率变动导致的现金流量变动风险。贷款及借款的利率及还款条件披
露于附注
26。


102



普洛斯中国控股有限公司
截至2019年12月31日止年度财务报表
103
31.金融工具的金融风险管理和公允价值(续)
为有效管理利率风险净敞口,集团通过维持充足的信贷额度,使借贷成本处于可接受的水平,
同时持续地监控该等风险的敞口。在适当时以及出现利率不确定或波动时,我们会运用利率掉
期来管理利率风险敞口。

(i)利率概况
下表详述资产负债表日本集团贷款及借款的利率情况:
自2019年1月1日至
2019年12月31日止年度
自2018年4月1日至
2018年12月31日
有效利率有效利率
%千美元%千美元
固定利率借款
应付及其他应付款项/ 其他非流动负债3.92% -8.00% 536,396 4.00% -8.00% 998,756
贷款及借款3.58% -5.70% 3,830,529 3.12% -5.65% 2,584,466
变动利率借款
贷款及借款1.25% -6.50% 4,360,032 1.25% -6.50% 3,545,626
带息金融负债总额8,726,957 7,128,848
固定利率借款占借款总额百分比50.04% 50.26%
(ii)敏感性分析
在2019年12月31日,当利率普遍上升/ 下降50个基点,所有其他变量保持不变,本集团
税后利润将因此减少/ 增加约21,800,000美元(2018年12月31日:17,728,000美元)
以上敏感度分析表明假设利率变动于报告期末已经发生,并且应用于重新计量本集团所持有的
金融工具,本集团的所得税前利润以及综合权益的其他组成部分会因此实时变动,因此导致本
集团于报告期末承担公允价值利率风险。就本集团于报告期末持有的浮动利率非衍生工具所产
生的现金流量利率风险额度而言,本集团的所得税前利润以及综合权益的其他组成部分所受
到的影响,是基于每年有关利率变动对利息支出或收入的影响作出估计。以上分析是按2018
年12月31日的同一基准进行。

(d)货币风险
本集团所承受的货币风险主要源于产生以外币计价的其他投资、应付账款,非流动负债、银行
借款及现金结余的买卖交易。所指外币是与这些交易有关的业务功能货币以外的货币。引致这
种风险的货币主要包括美元和港币。

自2018年4月1日至
2018年12月31日
有效利率有效利率
%千美元%千美元
固定利率借款
应付及其他应付款项/ 其他非流动负债3.92% -8.00% 536,396 4.00% -8.00% 998,756
贷款及借款3.58% -5.70% 3,830,529 3.12% -5.65% 2,584,466
变动利率借款
贷款及借款1.25% -6.50% 4,360,032 1.25% -6.50% 3,545,626
带息金融负债总额8,726,957 7,128,848
固定利率借款占借款总额百分比50.04% 50.26%
(ii)敏感性分析
在2019年12月31日,当利率普遍上升/ 下降50个基点,所有其他变量保持不变,本集团
税后利润将因此减少/ 增加约21,800,000美元(2018年12月31日:17,728,000美元)
以上敏感度分析表明假设利率变动于报告期末已经发生,并且应用于重新计量本集团所持有的
金融工具,本集团的所得税前利润以及综合权益的其他组成部分会因此实时变动,因此导致本
集团于报告期末承担公允价值利率风险。就本集团于报告期末持有的浮动利率非衍生工具所产
生的现金流量利率风险额度而言,本集团的所得税前利润以及综合权益的其他组成部分所受
到的影响,是基于每年有关利率变动对利息支出或收入的影响作出估计。以上分析是按2018
年12月31日的同一基准进行。

(d)货币风险
本集团所承受的货币风险主要源于产生以外币计价的其他投资、应付账款,非流动负债、银行
借款及现金结余的买卖交易。所指外币是与这些交易有关的业务功能货币以外的货币。引致这
种风险的货币主要包括美元和港币。


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104
31.金融工具的金融风险管理和公允价值(续)
对于以外币计价的货币资产与负债,本集团通过在必要时以即期汇率买卖外币,确保将货币风
险净敞口保持在可接受的水平,以解决短期失衡问题。管理层并未执行货币对冲交易,原因是
管理层认为该等工具的成本高于汇率波动的潜在风险。

(i)货币风险敞口
下表详述本集团于报告期末以相关实体的功能货币以外的货币计值的已确认资产或负债所产生
的货币风险敞口。风险敞口按报告日期即期汇率换算为美元进行列报。

截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
千美元千美元
其他长期投资428,871 228,378
现金及现金等价物176,389 111,483
应收及其他应收款项40,262 -
应付及其他应付款项(60,322) (59,702)
非流动负债(451,554) (950,224)
贷款及借款(2,558,620) (1,656,454)
风险敞口总额(2,424,974) (2,326,519)
以下为年内采用的主要汇率:
平均汇率报告日期即期汇率
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年
4月1日至
2018年
12月31日
止年度
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年
4月1日至
2018年
12月31日
止年度
美元6.8956 6.6897 6.9762 6.8632
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
千美元千美元
其他长期投资428,871 228,378
现金及现金等价物176,389 111,483
应收及其他应收款项40,262 -
应付及其他应付款项(60,322) (59,702)
非流动负债(451,554) (950,224)
贷款及借款(2,558,620) (1,656,454)
风险敞口总额(2,424,974) (2,326,519)
以下为年内采用的主要汇率:
平均汇率报告日期即期汇率
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年
4月1日至
2018年
12月31日
止年度
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年
4月1日至
2018年
12月31日
止年度
美元6.8956 6.6897 6.9762 6.8632

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105
31.金融工具的金融风险管理和公允价值(续)
(ii)敏感性分析
下表显示,若美元对以下本集团于资产负债表日有风险的外部升值5%,本集团的税前利润及
综合权益其他部分的变动可能。本分析假设已于资产负债表日发生合理可能的外币汇率变动,
并已影响本集团各实体于该日存在的金融工具货币风险,且所有其他可变因素(尤其是利率) 保
持不变。

亏损
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
美元(121,249) (116,326)
假设所有其他可变因素保持不变,若美元在12月31日对上述货币贬值5%,则对上述货币具
有相等于上表金额但为相反方向的影响。

以上敏感度分析是假设汇率于报告期末有所改变而确定,并已应用于重新计量本集团于报告期
末所持有的使本集团须承担外币风险的金融工具(包括本集团公司间以贷款人或借款人功能货
币以外的货币计值的应付款和应收款) 。该分析不包括以本集团的列报货币换算境外经营的财
务报表所产生的差异。该分析是按2018年12月31日的同一基准进行。

(e)股价风险
本集团面临由于分类为其他长期投资的权益投资股价变动所产生的风险(参阅附注18)。本集
团的上市投资均在深圳证券交易所和上海证券交易所上市。本集团根据每日对个别证券表现比
对指数和其他业内指标表现的监控以及本集团的流动资金需要,作出购入或沽售买卖证券的决
定。本集团根据上市证券的长期增长潜力,选择以可供出售金融投资组合方式持有的上市投
资,并定期监控其表现是否符合预期。

截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
美元(121,249) (116,326)
假设所有其他可变因素保持不变,若美元在12月31日对上述货币贬值5%,则对上述货币具
有相等于上表金额但为相反方向的影响。

以上敏感度分析是假设汇率于报告期末有所改变而确定,并已应用于重新计量本集团于报告期
末所持有的使本集团须承担外币风险的金融工具(包括本集团公司间以贷款人或借款人功能货
币以外的货币计值的应付款和应收款) 。该分析不包括以本集团的列报货币换算境外经营的财
务报表所产生的差异。该分析是按2018年12月31日的同一基准进行。

(e)股价风险
本集团面临由于分类为其他长期投资的权益投资股价变动所产生的风险(参阅附注18)。本集
团的上市投资均在深圳证券交易所和上海证券交易所上市。本集团根据每日对个别证券表现比
对指数和其他业内指标表现的监控以及本集团的流动资金需要,作出购入或沽售买卖证券的决
定。本集团根据上市证券的长期增长潜力,选择以可供出售金融投资组合方式持有的上市投
资,并定期监控其表现是否符合预期。


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截至2019年12月31日止年度财务报表
106
31.金融工具的金融风险管理和公允价值(续)
在2019年12月31日,估计相关股市指数(就上市投资而言) 每增加5% (2018年12月31
日:5%),而所有其他变量维持不变,会因此导致本集团的税后利润(和留存利润)以及综合权
益的其他组成部分增加以下金额:
2019年
12月31日
2018年
12月31日
千美元千美元
其他长期投资29,502 17,345
假设所有其他可变因素保持不变,若相关股市指数在12月31日下降5%,则对上述权益投资
具有相等于上表金额但为相反方向的影响。

以上敏感度分析指出,本集团的税后利润(及留存收益) 及综合权益其他组成部分因股市指数或
其他相关风险变量于报告期末已转变而实时出现变化,并且应用于重新计量本集团于报告期末
所持有的使本集团须承担股价风险的金融工具。该分析亦假设本集团权益投资的公允价值将根
据有关股市指数或风险变量的历来相互关系而变动,且本集团的可供出售金融投资概不会因为
有关股市指数或其他相关风险变量下跌而被视为减值,而所有其他变量则维持不变。该分析是
按2018年3月31日的同一基准进行
2018年
12月31日
千美元千美元
其他长期投资29,502 17,345
假设所有其他可变因素保持不变,若相关股市指数在12月31日下降5%,则对上述权益投资
具有相等于上表金额但为相反方向的影响。

以上敏感度分析指出,本集团的税后利润(及留存收益) 及综合权益其他组成部分因股市指数或
其他相关风险变量于报告期末已转变而实时出现变化,并且应用于重新计量本集团于报告期末
所持有的使本集团须承担股价风险的金融工具。该分析亦假设本集团权益投资的公允价值将根
据有关股市指数或风险变量的历来相互关系而变动,且本集团的可供出售金融投资概不会因为
有关股市指数或其他相关风险变量下跌而被视为减值,而所有其他变量则维持不变。该分析是
按2018年3月31日的同一基准进行

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107
31.金融工具的金融风险管理和公允价值(续)
(f)公允价值计量
(i)按公允价值计量的金融资产及负债
公允价值层级
下表呈列本集团于报告期末按经常基准所计量的金融工具公允价值。该等金融工具已归入《香
港财务报告准则第13号-公允价值计量》所界定的三个公允价值层级。本集团参照以下估值
方法所采用的输入值的可观察程度和重要性,从而确定公允价值计量数值所应归属的层级
.第一层级估值:仅使用第一层级输入值(即相同资产或负债于计量日期在活跃市场的未经调
整报价) 来计量公允价值
.第二层级估值:在未满足第一层级可观察输入层级条件,使用第二层级输入值时不使用重
大不可观察输入值来计量公允价值。不可观察输入值指无法获取市场数
据。

.第三层级估值:采用重大不可观察输入值来计量公允价值
该集团拥有一支由财务经理领导的团队,负责对包括非上市权益工具在内的金融工具进行估
值。团队直接向首席财务官汇报。并于每一个中期报告和年度报告日期,编制分析公允价值计
量变化的估价报告,由首席财务官审核批准。

于12月31日
公允价值
于2019年12月31日归属
以下层级公允价值计量工具
2019第一层级第二层级第三层级
$’000 $’000 $’000 $’000
公允价值计量重估
金融资产:
其他长期投资
-对上市公司的股权投资590,047 590,047 --
-对非上市公司的股权投资1,026,406 --1,026,406
2019第一层级第二层级第三层级
$’000 $’000 $’000 $’000
公允价值计量重估
金融资产:
其他长期投资
-对上市公司的股权投资590,047 590,047 --
-对非上市公司的股权投资1,026,406 --1,026,406

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108
31.金融工具的金融风险管理和公允价值(续)
于12月31日
公允价值
于2019年12月31日归属
以下层级公允价值计量工具
2018第一层级第二层级第三层级
$’000 $’000 $’000 $’000
公允价值计量重估
金融资产:
其他长期投资
-对上市公司的股权投资346,901 346,901 --
-对非上市公司的股权投资717,762 --717,762
自2019年1月1日至2019年12月31日止年度,在第1与第2层级之间并无出现任何公允
价值转移,亦无任何公允价值转入第3层级或自第3层级转出(2018年12月31日:无) 。本
集团的政策为在报告期期末层级之间出现转移时确认为变动转移。

估值技术重大不可观察输入值区间
对非上市公司的股权投资收入法内部收益率10%
对非上市公司的股权投资市场法流动性折扣率0% -20%
非上市股本证券的公允价值采用收入法和市场法确定。使用收入法时,非上市股本证券的公允
价值使用潜在买方的协定内部收益率。公允价值计量与内部收益率正相关。采用市场法时,非
上市股本证券的公允价值确认使用流动性折扣对可比性上市公司的价格/ 销售比率和价格/ 账
面比率进行调整,公允价值与流动性折扣率计量成负相关。

于2019年
12月31日
$’000
未上市权益工具:
于1月1日717,762
新增权益工具172,392
汇兑损益(16,647)
本期计入当期损益的未实现净收益152,899
于12月31日1,026,406
报告期末持有资产本期产生的收益152,899
2018第一层级第二层级第三层级
$’000 $’000 $’000 $’000
公允价值计量重估
金融资产:
其他长期投资
-对上市公司的股权投资346,901 346,901 --
-对非上市公司的股权投资717,762 --717,762
自2019年1月1日至2019年12月31日止年度,在第1与第2层级之间并无出现任何公允
价值转移,亦无任何公允价值转入第3层级或自第3层级转出(2018年12月31日:无) 。本
集团的政策为在报告期期末层级之间出现转移时确认为变动转移。

估值技术重大不可观察输入值区间
对非上市公司的股权投资收入法内部收益率10%
对非上市公司的股权投资市场法流动性折扣率0% -20%
非上市股本证券的公允价值采用收入法和市场法确定。使用收入法时,非上市股本证券的公允
价值使用潜在买方的协定内部收益率。公允价值计量与内部收益率正相关。采用市场法时,非
上市股本证券的公允价值确认使用流动性折扣对可比性上市公司的价格/ 销售比率和价格/ 账
面比率进行调整,公允价值与流动性折扣率计量成负相关。

于2019年
12月31日
$’000
未上市权益工具:
于1月1日717,762
新增权益工具172,392
汇兑损益(16,647)
本期计入当期损益的未实现净收益152,899
于12月31日1,026,406
报告期末持有资产本期产生的收益152,899

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109
31.金融工具的金融风险管理和公允价值(续)
(ii)金融资产和负债按照公允价值和非公允价值计量账面价值差异
于2019年12月31日和2018年12月31日,本集团金融工具按照成本法或摊余成本法计量的账面
价值与其公允价值无重大差异。

32.承担
截至报告日本集团的承担如下:
截至2019年
12月31日
止年度
2018年4月
1日至2018年
12月31日
千美元千美元
未支付的其他长期投资3,985 39,622
已签订合同但未支付的开发支出808,637 809,482
33.重大关联方交易
关键管理人员酬金
集团关键管理人员为负责集团规划、指挥和控制活动的人员
作为本集团雇用的主要管理人员的人事费的一部分,主要管理人员薪酬如下
自2019年1月
1日至2019年
12月31日
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
千美元千美元
工资,奖金及退休福利计划及其他福利11,854 6,405
2018年4月
1日至2018年
12月31日
千美元千美元
未支付的其他长期投资3,985 39,622
已签订合同但未支付的开发支出808,637 809,482
33.重大关联方交易
关键管理人员酬金
集团关键管理人员为负责集团规划、指挥和控制活动的人员
作为本集团雇用的主要管理人员的人事费的一部分,主要管理人员薪酬如下
自2019年1月
1日至2019年
12月31日
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
千美元千美元
工资,奖金及退休福利计划及其他福利11,854 6,405

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34.重大关联方交易(续)
除财务报表其他位置披露的关联方信息外,本期尚有在正常业务过程中按照双方约定的条款开
展的重要关联方交易
自2019年1月
1日至2019年
12月31日
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
千美元千美元
合营企业
资产管理费收入7,715 4,900
投资管理费收入576 677
物业管理费收入4,763 554
开发管理费收入1,189 1,456
租赁管理费收入2,258 196
收购管理费收入16,140 -
其他服务费收入3,479 -
联营企业
资产管理费收入1,382 5,587
投资管理费收入31,580 -
物业管理费收入851 566
开发管理费收入574 320
其他服务费收入175 -
关联方
资产管理费支出(11,230) (7,181)
资产管理费收入7,416 4,741
间接控股公司
管理服务费支出(2,983) (1,351)
利息费用支出(27,088) (41,181)
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
千美元千美元
合营企业
资产管理费收入7,715 4,900
投资管理费收入576 677
物业管理费收入4,763 554
开发管理费收入1,189 1,456
租赁管理费收入2,258 196
收购管理费收入16,140 -
其他服务费收入3,479 -
联营企业
资产管理费收入1,382 5,587
投资管理费收入31,580 -
物业管理费收入851 566
开发管理费收入574 320
其他服务费收入175 -
关联方
资产管理费支出(11,230) (7,181)
资产管理费收入7,416 4,741
间接控股公司
管理服务费支出(2,983) (1,351)
利息费用支出(27,088) (41,181)

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35.报告期后非调整事项
于2019年12月31日后发生的非调整事项如下:
自2020年1月中国爆发新型冠状病毒(简称“COVID-19”) 以来,中国已经持续实施一系列
预防和控制措施。该疫情可能会影响本集团的运营和财务业绩。影响的程度取决于疫情具体情
况,防疫的持续时间和各种控制政策的执行情况。本集团将继续关注COVID-19的状况,评估
其对本集团财务状况和经营成果的影响,并采取必要的措施以减轻其影响。截至财务报表批准
日期,本集团评估该疫情不会对本集团的财务状况和经营成果产生重大影响。

于2020年1月19日,本集团以人民币10.4亿元(约1.49亿美元) 的价格新增收购临港国际
20%的股份。因此本集团持有临港国际共70%的股份,并控制临港国际。

于2020年3月13日,本集团在上海证券交易所发行了人民币19亿元(约等于2.72亿美元)
的商业抵押担保证券(简称“CMBS”) 。CMBS的年利率为3.40%,附发行人每三年调整票
面利息选择权及投资者回售选择权。

于2020年3月24日,本集团与招商局集团(“CMG”) 达成投资合作伙伴关系,收购了招商
局集团(CMG) 旗下从事私募股权投资公司招商资本投资有限公司50%的股份,使其成为本集
团的合营企业。本集团将认购CMC新发行的股本10亿元人民币(约等于1.43亿美元),拟投
资金额为47.6亿人民币(约等于6.83亿美元),并提供其不超过人民币37.3亿元的贷款(约合
5.35亿美元) 来维持CMC的日常运营。


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36.公司资产负债表
附注
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
非流动资产
子公司投资11,551,584 9,871,718
其他非流动资产2,563 3,135
子公司贷款1,077,751 1,096,314
12,631,898 10,971,167
流动资产
其他应收款项527,177 611,607
现金及现金等价物100,406 80,965
合营公司贷款5,137 -
632,720 692,572
资产总额13,264,618 11,663,739
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
非流动资产
子公司投资11,551,584 9,871,718
其他非流动资产2,563 3,135
子公司贷款1,077,751 1,096,314
12,631,898 10,971,167
流动资产
其他应收款项527,177 611,607
现金及现金等价物100,406 80,965
合营公司贷款5,137 -
632,720 692,572
资产总额13,264,618 11,663,739

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114
37. 公司综合利润表
截至 2019 年
12 月 31 日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
营业收入319 -
其他业务支出(12,183) (5,924)
营业支出(11,864) (5,924)
财务费用(269,302) (330,621)
财务收入56,668 37,747
净财务费用(212,634) (292,874)
所得税前损失(224,498) (298,798)
所得税费用(4,411) (2,436)
净损失(228,909) (301,234)
本年其他综合收益
后续可能重分类为损益的项目:
外币报表折算差异(44,191) (572,439)
本年综合收益总额(273,100) (873,673)
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
营业收入319 -
其他业务支出(12,183) (5,924)
营业支出(11,864) (5,924)
财务费用(269,302) (330,621)
财务收入56,668 37,747
净财务费用(212,634) (292,874)
所得税前损失(224,498) (298,798)
所得税费用(4,411) (2,436)
净损失(228,909) (301,234)
本年其他综合收益
后续可能重分类为损益的项目:
外币报表折算差异(44,191) (572,439)
本年综合收益总额(273,100) (873,673)

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38.公司现金流量表
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
经营活动产生的现金流量
税前亏损(224,498) (298,798)
调整:
净财务费用219,568 295,467
代扣代缴税金及附加2,112 1,302
(2,818) (2,029)
营运资金变动:
应收及其他应收款项76,024 (276,756)
应付及其他应付款项1,297,284 929,417
经营活动产生的现金流量净额1,370,490 650,632
已付税项--
经营活动产生的现金流量净额1,370,490 650,632
投资活动使用的现金流量
已收取的利息收入30,405 18,328
收到子公司偿还的贷款79,417 126,139
对子公司的贷款(69,054) (320,680)
对合营公司的贷款(5,000) -
对子公司的投资(1,864,987) (1,564,807)
投资活动使用的现金流量净额(1,829,219) (1,741,020)
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
经营活动产生的现金流量
税前亏损(224,498) (298,798)
调整:
净财务费用219,568 295,467
代扣代缴税金及附加2,112 1,302
(2,818) (2,029)
营运资金变动:
应收及其他应收款项76,024 (276,756)
应付及其他应付款项1,297,284 929,417
经营活动产生的现金流量净额1,370,490 650,632
已付税项--
经营活动产生的现金流量净额1,370,490 650,632
投资活动使用的现金流量
已收取的利息收入30,405 18,328
收到子公司偿还的贷款79,417 126,139
对子公司的贷款(69,054) (320,680)
对合营公司的贷款(5,000) -
对子公司的投资(1,864,987) (1,564,807)
投资活动使用的现金流量净额(1,829,219) (1,741,020)

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截至2019年12月31日止年度财务报表
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38.公司现金流量表(续)
截至2019年
12月31日
止年度
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
融资活动产生的现金流量
新增股东借款421,161 267,000
新增合营企业借款-31,472
发行债券985,504 1,961,441
新增银行借款1,050,548 1,385,655
偿还银行借款(869,699) (1,275,793)
偿还债券(145,641) -
偿还股东借款(759,556) (1,373,395)
已付利息(203,424) (91,862)
融资活动产生的现金流量净额478,893 904,518
现金及现金等价物增加/ (减少) 20,164 (185,870)
年初现金及现金等价物80,965 267,732
汇率变动的影响(723) (897)
年末现金及现金等价物100,406 80,965
39.直接和最终控权方
于2019年12月31日,董事会认为本公司的直接控股方和最终控股方分别为于开曼注册成立
的CLH Limited和GLP Holdings, L.P.
自2018年4月
1日至2018年
12月31日
止年度
千美元千美元
融资活动产生的现金流量
新增股东借款421,161 267,000
新增合营企业借款-31,472
发行债券985,504 1,961,441
新增银行借款1,050,548 1,385,655
偿还银行借款(869,699) (1,275,793)
偿还债券(145,641) -
偿还股东借款(759,556) (1,373,395)
已付利息(203,424) (91,862)
融资活动产生的现金流量净额478,893 904,518
现金及现金等价物增加/ (减少) 20,164 (185,870)
年初现金及现金等价物80,965 267,732
汇率变动的影响(723) (897)
年末现金及现金等价物100,406 80,965
39.直接和最终控权方
于2019年12月31日,董事会认为本公司的直接控股方和最终控股方分别为于开曼注册成立
的CLH Limited和GLP Holdings, L.P.

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117
40.于自2019年1月1日至2019 年12月31日止年度已颁布但尚未生效的修订、新准则
及诠释的潜在影响
截至此财务报表刊发日期,香港会计师公会已颁布多项经修订及新准则《香港财务报告准则》
第17号保险合同,第17号准则因自2019年1月1日至2019年12月31日止年度尚未生
效,本财务报表尚未采纳该新准则。该等修订及准则为可能与本集团相关准则。

于以下日期或之后
开始的会计期间生效
2018年财务报告概念框架修订2020年1月1号
香港财务报告准则第9号,香港会计准则第39号及香港财务报告
准则第7号修订,利率基准改革
2020年1月1号
香港财务报告准则第3号关于业务定义修订2020年1月1号
香港会计准则第1号及香港会计准则第8号修订2020年1月1号
香港财务报告准则第17号,保险合同2021年1月1号
本集团正在评估初始应用期间该等修订和新准则的预期影响。目前为止,本集团认为新准则的
若干方面不会对综合财务报表造成重大影响。

2018年财务报告概念框架修订2020年1月1号
香港财务报告准则第9号,香港会计准则第39号及香港财务报告
准则第7号修订,利率基准改革
2020年1月1号
香港财务报告准则第3号关于业务定义修订2020年1月1号
香港会计准则第1号及香港会计准则第8号修订2020年1月1号
香港财务报告准则第17号,保险合同2021年1月1号
本集团正在评估初始应用期间该等修订和新准则的预期影响。目前为止,本集团认为新准则的
若干方面不会对综合财务报表造成重大影响。


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